В перспективе «Моя улица» может привести к снижению цен на жилье в центре Москвы

Десятки миллиардов рублей, вложенные в реконструкцию московских улиц, по мнению властей, должны сделать город не только красивее, но и комфортнее. А значит – способствовать росту стоимости жилья, расположенного в облагороженных районах. Однако на практике цены из-за реконструкции могут не только расти, но и снижаться, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«Основные работы по программе «Моя улица» и благоустройству Садового кольца закончили. Как раз к празднованию его 425-летия и юбилея Москвы», — написал мэр Москвы Сергей Собянин в Twitter в понедельник, 11 сентября. «Неосновные работы», впрочем, еще идут: полностью завершить процесс в этом году городские власти обещают к 1 ноября, пишет «Коммерсантъ». Или позже: в тендерной документации некоторых разыгранных в 2017 г. лотов прямо говорится, что мероприятия продолжатся следующей весной.

Вообще, программа благоустройства «Моя улица» реализуется в Москве с 2015 г. В 2015 г. под реконструкцию попали 47 улиц, в 2016-м — 59, в 2017-м - еще 87.

Благоустройство одной улицы в 2017 г. обходится городскому бюджету примерно в 500 млн руб., подсчитали в РБК. В целом расходы на «Мою улицу» в 2017 г. могут составить 42,2 млрд руб. В предыдущие два года на программу уже потратили 32,9 млрд руб. и 20 млрд руб.

По данным контрольно-счетной палаты Москвы, общая смета «Моей улицы» на 2015–2018 гг. — 126 млрд руб. Таким образом, в следующем году на реконструкцию улиц столичные власти собираются направить еще более 30 млрд руб.

Как известно, повышение комфортности среды – столь масштабные инвестиции в благоустройство, по задумке властей, направлены именно на это – способствует росту стоимости жилой недвижимости. И действительно, по данным ЦИАНа, с марта 2015 г. по июнь 2017 г. квартиры в домах, соседствующих с реконструируемыми общественными пространствами в центре Москвы, подорожали на 3,3%, а непосредственно на реконструируемых улицах – на 0,7%. В то же время за пределами зоны влияния градостроительной инициативы цены в ЦАО за указанный период просели на 3,1%.

Впрочем, в данном случае речь идет о ценах, указанных в объявлениях, – то есть, фактически, о пожеланиях собственников недвижимости, а не о ценах реальных сделок, число которых на вторичном рынке в последние годы оставляет желать много лучшего (см. «Вторичный рынок жилья находится в патовой ситуации из-за упрямства продавцов»). При этом на практике нередко оказывается, что расположение дома в зоне благоустройства вовсе не является преимуществом в глазах потенциальных покупателей.

«Реконструкция улиц улучшила облик города для туристов и горожан, которые в центре Москвы не живут, а периодически гуляют. Широкие тротуары, большое количество пешеходных улиц, где движение перекрыто полностью, - все это, конечно, здорово для тех, кто приезжает в центр время от времени. Но для аборигенов безудержное благоустройство создает целый ряд дополнительных проблем, которые в перспективе могут негативно сказаться на стоимости квартир», - отмечает Олег Репченко.

Дефицит парковок
Расширение тротуаров и создание новых пешеходных маршрутов сопровождается сокращением числа парковочных мест в центре – в том числе на улицах, непосредственно не затронутых реконструкцией, но прилегающих к обновляемым кварталам. Это создает массу неудобств для местных жителей, которым в результате стало некуда поставить машину - дворы в центре маленькие, а паркинги не всегда имеются даже в так называемых элитных домах. И даже если такая опция в жилом комплексе предусмотрена, то, обычно, из расчета одно машино-место на квартиру, чего владельцам дорогого жилья, как правило, недостаточно.

Парковок не хватает не только у жилых домов, но и у объектов инфраструктуры, в том числе коммерческой. Например, у больших продовольственных магазинов. Для одиноких граждан последнее, может, и не проблема – пару пакетов можно и в руках донести. Но ведь в ЦАО живут и люди семейные.

Надо отметить, что в Европе, где парковка в центре, как правило, тоже ограничена, у инфраструктурных объектов обычно устраивают стоянки с особым режимом (только для клиентов заведения и т.п.). В Москве об этой опции почему-то забыли.

Не въехать и не выехать
Реконструкция улиц привела к изменению схем автомобильного движения - уменьшению количества маршрутов и их удлинению. Проще говоря, из центра теперь трудно выехать – и водители подчас вынуждены затрачивать на дорогу существенно больше времени, чем раньше.

Арбат теперь везде
Создание новых пешеходных улиц полезно для развития сферы общепита. Ресторанов и кафе в центре становится больше, что, опять же, очень хорошо для туристов и горожан, которые приезжают туда развлечься. А местные жители подвыпившие компании под своими окнами отнюдь не приветствуют – вспомнить хотя бы прошлогодний скандал на Патриарших прудах.

«Благодаря реконструкции в центре Москвы стало еще больше толп и шума. Машин на улицах теперь меньше, но времени на дорогу тратится больше. Инфраструктура никуда не делась, однако воспользоваться ею труднее. Но главное, не всегда продуманное благоустройство резко усугубило давнюю проблему ЦАО – дефицит парковок. Поэтому формула - раз улицы в центре стали приятнее и фасады красивее, то жилье должно обязательно дорожать – не работает. Во всяком случае, работает не везде. В этом плане «Моя улица» делает еще более сомнительными перспективы сталинок и псевдоэлитных ЖК 90-х гг. прошлого века – очень дорогих, но без подземных паркингов и собственной территории», - резюмировал эксперт.