Обзор рынка недвижимости по итогам июля 2018 года

Опасения за судьбу ипотеки и долевого строительства простимулировали спрос на вторичное жилье в июле. Однако мини-ажиотаж коснулся только наиболее дешевых предложений, а цены на дорогое жилье продолжают ползти вниз.

По данным аналитического центра www.irn.ru, на фоне колебаний курсов валют долларовый индекс стоимости жилья в Москве в июле потерял 0,6% и продолжает топтаться чуть ниже отметки $2 700 за квадратный метр. Рублевый индекс, наоборот, прибавил 0,3% и колеблется чуть выше 167 000 руб. за метр.

Примечательно, что рынок тянут вверх только дешевые сегменты: рассчитываемый www.irn.ru индекс дешевого жилья за месяц вырос на 1,5%, тогда как индекс дорогого снизился на 1%. О росте цен на недорогие квартиры речи не идет - средняя стоимость метра увеличивается благодаря уходу с рынка наиболее дешевых предложений. Наибольшим спросом пользуются пятиэтажки, интерес к которым поддерживается в том числе активным освещением в СМИ программы реновации: панельные хрущевки в июле подорожали на 1,3%, более комфортные кирпичные – на 2,1%. Небольшой плюс показали и квартиры в современных панельных домах – это наиболее качественное предложение из дешевых.

При этом, как уже было сказано выше, все дорогие сегменты в июле ушли в минус: сталинки просели на 2,3%, современный монолит-кирпич – на 1,7%. Основная причина ценовой коррекции – снятие с продаж наиболее переоцененных предложений.

Динамика цен в разрезе комнатности отражает вышеописанные тенденции: в плюсе недорогие одно- и двухкомнатные квартиры, в минусе – дорогие трех- и многокомнатные.

Что касается изменения стоимости жилья в разрезе географии, то большинство округов по итогам июля оказались в плюсе за счет вымывания наиболее дешевых предложений.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Активизация спроса на рынке вторичного жилья в июле, по-видимому, связана с изменением законодательства о долевом строительстве - см. «Что именно изменится на рынке новостроек 1 июля». Вступившие в силу поправки в 214-ФЗ не всегда понятны покупателям, более того – многие застройщики под предлогом этих изменений повысили цены с 1 июля, что, естественно, заставило часть потенциальных покупателей переориентироваться на «вторичку». Банкротство одного из крупнейших девелоперов московского региона – Urban Group – также способствует перетоку спроса с первичного на вторичный рынок.

Еще одна причина увеличения спроса на жилье - изменение ситуации на ипотечном рынке. В течение длительно времени ипотечные ставки падали вслед за ключевой ставкой Центрального банка. Однако из-за ухудшения макроэкономических показателей и роста инфляционных ожиданий в связи с увеличением НДС с 2019 г. Банк России приостановил снижение ключевой ставки, поэтому многие покупатели закономерно решили, что ипотека дешеветь уже не будет и наступил наиболее выгодный момент для покупки квартиры.

Как долго продлиться оживление на вторичном рынке, зависит именно от динамики ипотечных ставок, снижение которых в предыдущие месяцы являлось главным драйвером спроса на «вторичку» (см. «Отложенный спрос и подешевевшая ипотека оживили вторичный рынок»). Таким образом, решающее значение для рынка недвижимости имеет политика ЦБ в отношении ключевой ставки. Если, как обещает сам ЦБ, ключевая ставка останется на нынешнем уровне по крайнем мере до конца года, активизация покупателей в ближайшие месяцы сойдет на нет, так как при нынешнем уровне ипотечных ставок и цен на квартиры платёжеспособный спрос остается крайне ограниченным. В противном случае он бы распространялся и на что-то кроме самых дешевых предложений.