Как сделать так, чтобы социальная составляющая работала и на городское сообщество, и на капитализацию девелоперского проекта в курортной зоне, рассказывает Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера курортной недвижимости FIVE.
Начнем с того, что создание инфраструктурных объектов не приносит девелоперу прямой выгоды. Точнее, профит от этой составляющей нельзя посчитать линейно – финансовая модель всегда покажет минус по данной статье. Но вы меняете качество жизни для всей территории, и это не может не отразиться в позитивном ключе на репутации компании, на имидже проекта, его оценке потребителями и теми, кто покупает вашу недвижимость как актив. В конце концов, наличие хорошей школы, парка, набережной может обеспечить капитализацию недвижимости на 5-10% выше рынка – исследований на эту тему хватает.
Для этого надо построить именно то, что необходимо и востребовано местным комьюнити. Ключевое значение имеет контакт с властями. Именно они получают обратную связь от жителей и понимают, что требуется в конкретной локации. Многое, безусловно, зависит от качества обратной связи и территориального планирования. Для девелопера наличие у властей внятных системных решений по развитию инфраструктуры даже важнее, чем возможность получить господдержку, льготы или беспроцентный кредит.
Тема набережных вышла сегодня на первый план не только в приморских городах, но и во всех российских проектах от бизнес-класса и выше, если они строятся у воды. И понятно почему. Высокобюджетные проекты, с одной стороны, предъявляют яркую архитектуру, которую хочется рассматривать и оценивать. С другой – генерируют достаточный финансовый ресурс, который позволяет создать не приносящее прямой выгоды, но эстетически и социально необходимое общественное пространство.
Возникает много практических вопросов. Ключ к успеху набережной – в ее уникальности и в то же время практичности. Как этого добиться? Как создать «тягу» (чтобы гуляющим было куда идти вдоль набережной, необходимы точки притяжения)? Сколько предусмотреть коммерческих объектов - ресторанов, точек продаж, и сколько социальных – детских и спортивных площадок (если на набережной планируется обустроить парк)? Как учесть климатические особенности и рельеф?
В мире существует множество удачных решений, причем не только на Западе, но и на Востоке. Достаточно вспомнить Сингапур, где парк, включающий сады на набережной, заложил основу концепции «город в саду», объединившей небоскребы с растительностью, тенью и прохладой. Дубай может позволить себе дорогостоящие климатические решения, когда вместо естественного для страны пустынного ландшафта вдоль набережных появляется средиземноморский парк. В Сеуле интересен пример Центрального парка Сонгдо вдоль искусственного канала. С другой стороны, набережная вдоль ручья Чхонгечхон показывает, как в совсем небольшом и недорогом проекте можно реализовать сразу несколько идей для разных социальных групп - игровое и выставочное пространство, место для медитации и т. д.
Формула идеальной набережной выводится с помощью социологии. На ней должно быть пространство для людей разного возраста: молодых и спортивных, для подростков, мам с колясками и мам с подвижными детьми. Набережная, – возможно, самое романтичное место в городе. Так что стоит подумать, где смогут уединиться влюбленные, где на закате можно будет выпить бокал любимого напитка. И, конечно, там должен быть уголок для интроверта с ноутбуком и местечко для тихого отдыха, где пожилые дамы смогут обменяться новостями.
В старых курортных городах жилые и торговые кварталы нередко вплотную подходят к набережным. Там жизнь все сделала за вас – отели, галереи, террасы ресторанов, концертные площадки естественным образом выходят к воде, создавая точки притяжения и пешеходный трафик. Но есть и минусы: в таких городах набережная исторически является и транспортной магистралью тоже (мы видим это в Ницце, в Генуе, в Салониках). А дефицит места препятствует созданию парковой зоны. В таких городах набережная оказывается пространством, полностью лишенным тени.
Когда речь идет о курортной локации, проектирование набережной с нуля открывает широкие возможности для того, чтобы учесть не только городской контекст, но и климат, и видовые перспективы. В жарком климате можно сформировать тенистые зоны с гамаками и газонами, позволяя горожанам и туристам большую часть дня оставаться на свежем воздухе. Существует и множество традиционных архитектурных форм для защиты от яркого южного солнца – крытые колоннады, галереи, беседки, портики.
Приморская набережная потребует ветрозащиты там, где люди находятся долгое время - на детских и спортивных площадках.
Морская панорама – сильнейший природный «спецэффект», ради него на курорт едут даже те, кому не показан южный климат. Девелоперу надо обеспечить комфортные условия для созерцания моря и неба, и это могут быть не просто скамейки, но и амфитеатр, и панорамные качели.
Парк – хорошая возможность сделать проект уникальным с помощью оригинальных ландшафтных решений. Дзен-сад с соснами и красными кленами, оливковая или бамбуковая роща, уголок Прованса или натуральный сад «Новой волны» в духе Пита Удольфа – это и отличные selfi points, и изящный способ зонировать парковое пространство.
При всех непростых моментах проектирования и последующего управления таким парковым пространством, оно сразу выводит на другой уровень городскую среду. И в этой точке интересы горожан, туристов, властей и частных инвесторов гармонично совпадают.