Новостройки: чем больше выбор, тем разборчивее покупатели

Рост предложения новостроек в московском регионе в сочетании со значительным снижением спроса на жилье способствует обострению конкуренции на рынке, в том числе ценовой. Девелоперы от этого наверняка не в восторге, но тем не менее сворачивать свою активность не торопятся, отмечает руководитель компании «ИРН-Консалтинг».

Подмосковье
Несмотря на кризис, девелоперы чуть ли не каждый день анонсируют все новые жилые проекты в Москве и Подмосковье. В частности, в конце ноября компания «Самолет девелопмент» объявила о планах строительства жилого района «Пригород лесное» площадью 3,5 млн кв. м в поселке Молоково, к юго-востоку от Москвы. Проект предусматривает возведение 140 жилых домов более чем на 80 000 жильцов. Строительство должно начаться в декабре 2015 г., а завершить проект компания рассчитывает к 2029 г., сообщает газета «Ведомости».

Молоково расположено в Ленинском районе Подмосковья недалеко от Москвы – до МКАД всего 9 км по Каширскому шоссе, что, бесспорно, является плюсом проекта. К тому же ответвление дороги к самому поселку – тупиковое, а следовательно, незагруженное, говорит Татьяна Калюжнова.

С учетом заявленных параметров площадь квартир в жилом районе составит примерно 1,4 – 1,5 млн кв. м. Таким образом, застройщик планирует продавать около 100 000 кв. м жилья в год, что является нормальным показателем для крупных качественных проектов, расположенных в 5-10 км от МКАД. Естественно, при условии, что цены на жилье адекватные, то есть, в данном случае, около 65 000 руб. за метр в среднем по проекту.

Как поясняет эксперт, новый проект в Молоково по своим характеристикам похож на бутовские «Мортонграды», прежде всего – на жилые комплексы «Бутово Парк» и «Восточное Бутово» в том же Ленинском районе, где цены колеблются от 62 000 руб. за 1 кв. м на нулевом этапе строительства до 100 000 за метр в почти готовых домах, или 70 000 – 75 000 руб. в среднем по проекту. Студию площадью 21,6 кв. м в ЖК «Восточное Бутово» можно купить за 1,75 млн руб. При этом «Мортонград» находится в 4,5-5 км от МКАД, в 6 км от станции метро «Анино» и поблизости от Щербинки, где есть электричка. В селе Молоково железная дорога отсутствует, а до ближайшей станции метро, «Домодедовской», добираться примерно 11 км. Необходимо принимать во внимание и то, что «Мортонграды» вышли на рынок в период расцвета спроса на жилье в Московской области, а сейчас из-за ухудшения экономической ситуации в стране покупательская активность существенно снизилась, а предложение, а значит и конкуренция, наоборот, увеличились. Соответственно, чтобы поддерживать достаточно высокие объемы продаж, проект в Молоково должен быть несколько дешевле ЖК «Восточное Бутово», полагает Калюжнова.

Новая Москва
В начале текущей недели появились новости и о проекте строительства 6,7 млн кв. м недвижимости, в том числе 3 млн кв. м жилья, в районе деревни Саларьево на территории Новой Москвы. Как передает РИА «Новости», Федеральная антимонопольная служба России (ФАС) приняла решение об удовлетворении ходатайств группы компаний «ПИК» о возможности приобретения 100% АО «Арма» и АО «Тирон», которые, наряду с компанией «Лаут», должны построить более 1 млн кв. м недвижимости, включая 540 000 кв. м жилья, в рамках вышеназванного проекта. В целом, по данным СМИ, ПИК планирует возвести в Саларьево не менее 600 000 жилья.

Главный козырь проекта – отличная транспортная доступность благодаря близости к Москве (всего 3 км до МКАД) и метро: станция «Саларьево», как ожидается, откроется в начале 2016 г. к югу от пересечения Киевского шоссе и Родниковой улицы, рассказывает Татьяна Калюжнова. Причем речь идет о «короткой» Сокольнической ветке: путь от «Саларьево» до «Парка культуры» на Кольцевой линии займет не более 25 минут.

Причем ездить каждый день из Саларьево в Москву совсем не обязательно: в этом районе активно развивается строительство коммерческой недвижимости – в Румянцево, Дудкино, Внуково расположено множество бизнес-центров. Так что будущие жители нового района при желании смогут найти работу рядом с домом.

Конкурентов у проекта в этой локации практически нет – ближайшие находятся в Московском, но он дальше от МКАД и без метро.

К минусам площадки можно отнести действующее Хованское кладбище и бывший полигон промышленных и бытовых отходов под боком, а также сам факт строительства в чистом поле. Однако масштабы нового жилого района позволяют в значительной мере компенсировать эти недостатки: из большинства корпусов кладбище не будет видно, а проект планировки предполагает создание развитой инфраструктуры, фактически «города в городе». Что касается свалки, то власти Москвы клятвенно обещают превратить ее с помощью инвесторов в рекреационную зону.

По мнению Татьяны Калюжновой, стоимость квартир в проекте составит примерно 100 000 руб./кв. м. При такой цене ПИК сможет продать свои 600 000 кв. м жилья лет за шесть-семь. Напомним, весь проект должен быть сдан в эксплуатацию к 2035 г.

«Старая» Москва
Также в ноябре ФАС разрешила компании «Инград» купить АО «Группстрой-С», которое владеет стадионом «Текстильщик» на ул. Петра Алексеева в Можайском районе Москвы. Градостроительно-земельная комиссия недавно одобрила проект строительства на территории «Текстильщика» многофункционального комплекса общей площадью 88 700 кв. м, пишут «Ведомости».

Можайский входит в состав Западного административного округа столицы – самого дорогого после ЦАО. Однако сам Можайский – один из худших районов в ЗАО, который исторически сформировался вокруг промзоны между Рябиновой и Верейской улицами. Согласно сервису «Аналитический паспорт района» от www.irn.ru, в настоящее время цены на вторичном рынке жилья в Можайском на 2,7% выше средних по «старой» Москве.

По большому счету, Можайский, с его промзонами и большим количеством старых домов, имеет огромный потенциал в плане строительства жилья эконом- и комфорткласса, полагает руководитель «ИРН-Консалтинг». Однако в связи с тем, что до недавнего времени застройщики воспринимали «старую» Москву, тем более дорогой Западный округ, как заповедник бизнес-класса, в сложном Можайском районе строили мало. Например, на сегодняшний день там вообще нет в продаже квартир на первичном рынке, существуют лишь проекты перспективной застройки.

По словам Калюжновой, в ближайшее время ожидается выход двух небольших проектов с общей площадью квартир примерно 25 000 кв. м. В конце декабря «Ведис Групп» планирует открыть продажи в двух домах (15 и 8 этажей) по адресу ул. Гришина, вл. 16. Общая площадь проекта – 12 750 кв. м, жилая – почти 8 000 кв. м. В начале 2016 г. выйдет проект на Гродненской улице, вл. 5а от «Моспромстроя». ЖК будет состоять из двух домов с нежилыми первыми этажами и подземным паркингом, общая площадь комплекса составит 30 400 кв. м, квартир – почти 17 000 кв. м.

Еще примерно 7 400 – 7 500 кв. м квартир может появиться в продаже в конце 2016 г. в рамках проекта на улице Багрицкого, вл. 10 общей площадью 12 300 кв. м. Единственный крупный проект, ожидаемый в обозримом будущем в Можайском районе, – это 295 000 кв. м недвижимости (примерно 165 000 жилья) в промзоне на улице Горбунова от «Главстрой Девелопмент».

Таким образом, те проекты, которые могут похвастаться более выгодным расположением, чем стадион «Текстильщик» (ближе к метро, в глубине обжитых дворов, в стороне от шумных автомагистралей и промзоны на Рябиновой улице), небольшие по площади. А крупный проект от «Главстроя» находится практически у МКАД и далеко от станций метро. Поэтому, по мнению эксперта, проект на месте стадиона «Текстильщик» будет востребован покупателями при условии грамотной концепции, политики продаж и продвижения.

Площадь квартир в рамках проекта на территории «Текстильщика» составит примерно 57 000 – 60 000 кв. м, подсчитала эксперт. Локация площадки неоднозначная: рядом имеются и промзона на улице Петра Алексеева, и зеленая зона у реки Сетунь. Ближайшая станция метро, «Кунцевская», находится в 2,8 км – это примерно 20-30 минут езды на общественном транспорте с учетом пробок, ожидания и т.п. Правда, на 2018 г. намечено открытие станции «Давыдково» в 1,8 км от будущего жилого комплекса, возле примыкания Инициативной улицы к Аминьевскому шоссе. Но нормальной дороги от «Текстильщика» до этой станции пока нет.

По мнению Калюжновой, на территории «Текстильщика» имеет смысл строить жилье эконом- и комфорткласса с небольшими по площади квартирами: «однушками» по 30-40 кв. м, «двушками» по 45-60 кв. м, «трешками» по 70-85 кв. м. При средней цене 170 000 – 180 000 руб. за кв. м (от 150 000 – 160 000 на старте до 190 000 – 200 000 на заключительных этапах строительства) компания сможет продавать 15 000 – 20 000 кв. м жилья в год.