Est-a-Tet: не более 10% проектов в старой Москве заморозили в 2015 году

Не более 10% проектов в старых границах Москвы было заморожено в 2015 году, следует из данных компании Est-a-Tet.

Специалисты компании составили обзор основных тенденций на первичном рынке Москвы в старых границах: снижение средней цены предложения на фоне роста в отдельных проектах, комфорткласс впервые за много лет «потеснил» бизнес-класс, уже треть предложения возводится в промзонах и в следующем году доля таких проектов вырастет в 1,5-2 раза, не более 10% проектов было заморожено, а объем предложения вырос на более чем 20%.

Отмечается, что, несмотря на негативные прогнозы, связанные с заморозкой большого числа проектов на начальной стадии и сокращением объема предложения, в 2015 году объем предложения вырос более чем на 20%. Действительно, те проекты, которые находились на стадии оценки площадки,в ряде случаев были приостановлены, поскольку девелоперы сочли несообразным приступать к ее разработке в текущий момент и предпочли сосредоточиться на уже реализующих проектах. Однако проекты, которые находились уже на «бумажной» стадии, вышли в реализацию, даже если сроки их выхода несколько сдвинулись. В ряде проектов, которые изначально планировалось возводить в бизнес-классе, к моменту выхода была изменена концепция и политика ценообразования, как правило, за счет снижения класса объекта. Застройщики выбирали вместо статусных импортных материалов более недорогие отечественные, делали более компактные планировки. В случае больших проектов,благодаря фазированию, застройщики в первых очередях могли переквалифицировать дома в более низкие классы.

Среди других тенденций 2015 года специалисты компании отмечают планомерное снижение средней цены новостроек.

«На рынке новостроек средняя цена демонстрировала весь год планомерное снижение. По предварительным итогам зафиксировано падение цены на 11% по итогам года. Однако, если рассматривать отдельно взятые проекты, то цены продолжают расти в пределах 20-25% по мере повышения строительной готовности. Даже в готовых проектах с хорошим местоположением и ликвидным предложением наблюдалось увеличение средних цен. Получается интересный вывод: средняя цена падает, а в отдельно взятых объектах – растет, что объясняется довольно существенными для рынка изменениями в структуре предложения, а именно выходом большого количества проектов комфорткласса с более низкой средней ценой», – отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

По данным компании, 2015 год прошел под знаком новых масштабных проектов комфорткласса. За последние пять лет на рынке не было такого разнообразия проектов в доступном сегменте. Экономкласс, с которым Москва уже практически «прощалась» (на сегодня только два проекта относятся к этому сегменту), заменил комфорткласс. В этом году рынком «правил» покупатель, который заинтересован в массовом сегменте и доступном предложении. В «тучные» годы застройщики могли позволить себе возводить много проектов бизнес-класса, поскольку на них был платёжеспособный спрос, а при более-менее равных затратах на себестоимость можно было извлечь из проекта большую маржинальность. Однако себестоимость строительства за последний год выросла, платежеспособный спрос сократился. У основной массы покупателей просто недостаточно средства для покупки в привычных бизнес-классу бюджетах. Поэтому суммарно доля эконом- и комфорт-класса в этом году достигла 40%, приблизившись к 44% бизнес-класса. Причем если раньше проекты комфорткласса возводились преимущественно на удалении от ТТК, ближе к границе МКАД, то сейчас стали появляться объекты и у границ ТТК. География проектов расширилась, и локации, где есть потенциал для развития бизнес-класса, в итоге застраиваются жильем комфорткласса.

Кроме того, в этом году промзоны окончательно закрепили за собой статус главных площадок для развития жилых проектов в Москве. Доля новостроек в промзонах достигла почти трети от общего объема предложения по суммарной площади проектов. Самые знаковые и масштабные проекты за этот год выходили именно в рамках реновации промзон – «Город на реке Тушино-2018», ЖК «ЗИЛАРТ», ЖК Sreda. В следующем году эта тенденция на рынке только закрепится – в реализацию в проектах реновации поступит еще порядка 1 млн кв. м.

Главенство покупателя оказало на рынок «санирующий» и положительный эффект, отмечается в отчете компании. Во-первых, условия покупки для клиентов стали максимально выгодными и разнообразными: от скидок, причем довольно существенных, до длительных, беспроцентных рассрочек. Во-вторых, площади предложений сократились в среднем на 15% для каждого типа комнатности. Причем девелоперы не просто уменьшили площади объектов, но и разработали оптимальные планировочные решения, убрав неэффективные площади и оставив только полезные. В-третьих, за счет оптимизации площадей были сокращены бюджеты покупки в среднем на 10-15%.

«Сроки принятие решения о покупке с момента первого обращения покупателя до его выхода на сделку увеличились в 2 раза – теперь людям требуется не меньше 2 месяцев, чтобы решиться на сделку. Причем количество критериев для отбора проектов заметно увеличилось – покупатели дольше ожидают денежных поступлений от продажи жилья на вторичном рынке, сравнивают большее число объектов, много ездят по площадкам, отслеживают динамику строительной готовности», – рассказывает заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев.

Один из самых ощутимых трендов спроса – это рост числа покупателей, желающих приобрести готовое жилье, желательно с отделкой. В среднем потенциальный спрос на такие объекты за год вырос на 20-25%. Люди хотят минимизировать все риски и затраты, купив объект, где стоимость отделки не превышает 5 тыс. руб./кв. м, то есть не увеличивает значительно конечную стоимость квартиры и позволяет сэкономить на ремонте, говорится в сообщении компании Est-a-Tet.