На сегодняшний день на рынке офисной недвижимости Москвы сохраняется высокая вакантность - 19% офисных площадей остаются свободными, следует из данных компании S.A. Ricci.
Вакантность в классе А составляет 25%, став за год ниже на 1 п.п. При условии ввода в конце декабря БЦ «Неаполис» доля свободных площадей класса А в зоне МКАД окажется самой высокой на рынке и составит 37,9%, увеличившись почти на 7 п.п. с начала года.
В классах В+, по данным компании, вакантность с начала года увеличилась на 3,3 п.п. до 19,2%, а в классе В – на 3,4 п.п. до 12,1%. Наибольшая концентрация свободных помещений класса В+ сохраняется в зонах МКАД (23,1%) и ТТК (20,5%).
«На 2016 год мы прогнозируем постепенное снижение уровня вакантности на рынке. В силу ограниченного поступления нового предложения доля офисных свободных помещений понизится до 17-18%», - отмечается в сообщении.
По данным компании, в 2015 году на рынке офисной недвижимости Москвы наблюдался существенный спад девелоперской активности. По предварительной информации S.A. Ricci, в 2015 году объем введенных в эксплуатацию новых офисных площадей в 2 раза сократился по сравнению с показателем 2014 года (1,29 млн кв. м) и составил 647 тыс. кв. м. За счет этого общее предложение на рынке Москвы увеличилось на 4,5% до 15,1 млн кв. м на конец года. Ввод новых офисных площадей оказался на уровне 2011 года (670 тыс. кв. м), на 5-7% превзойдя значение 2012-2013 гг.
Ежеквартальный прирост совокупного предложения офисной недвижимости в первом полугодии 2015 года был на уровне 1,3-1,6%, однако во втором полугодии опустился до 0,6-0,8%. Таким образом, объем введенного в эксплуатацию нового предложения во II полугодии 2015 года оказался на 48% ниже значения первой половины года.
При этом уточняется, что сроки ввода в эксплуатацию по многим проектам перенеслись на 2016 год. Девелоперы в течение года отказывались или сокращали офисную составляющую в проектах, а анонсирования новых проектов практически не было.
Распределение нового предложение по классам в 2015 года схоже со структурой прошлых лет. На 60% оно сформировалось за счет объектов А класса, крупнейшими из которых стали бизнес-центры «Лотос», «Оружейный» и «Неополис» (ввод которого ожидается в конце декабря). На класс В+ пришлось 38% введенного объема площадей, при этом 68% из них - это объекты реконструкции. Примерами таких офисных центров могут быть «Симонов Плаза», «Сириус Парк» и др.
В структуре общего предложения по итогам года доли класса А и В+ сравнялись и занимают по 37% каждый. При этом доля класса А увеличилась на 1 п.п., а доля класс В+ осталась без изменений.
В территориальной структуре нового предложения, как и в прошлом году, зоны ТТК и МКАД имели доминирующее значение. На них пришлось 59% и 30% введенных площадей соответственно. Доля ТТК увеличилась по сравнению с распределением 2014 года на 6 п.п., а доля МКАД – на 7 п.п. Такое изменение отчасти произошло из-за отсутствия новых объектов в зоне ММДЦ, на которую в прошлом году приходилось 20% прироста предложения. При этом введенный крупный бизнес-центр «Оружейный» в пределах Садового кольца увеличил долю этой зоны с 3% в 2014 году до 11% в 2015 году, добавляется в сообщении.
Отмечается, что в 2015 году собственники бизнес центров испытывали сильное давление, созданное как негативными общеэкономическими тенденциями (волатильностью курса рубля и цены на нефть, низким уровнем деловой активности), так и кризисом на рынке офисной недвижимости: «перепроизводство» офисных площадей, высокие показатели вакантности. Такая ситуация вынуждала собственников, во-первых, к переходу на рублевые ставки аренды (либо к установлению валютного коридора, значительно корректирующего курс ЦБ), во-вторых, к снижению ставок аренды и большей лояльности по отношению к требованиям арендаторов.
Так, 2015 год существенно изменил ценовую картину аренды офисных помещений в Москве. Ставки аренды в долларовом исчислении снижались во всех классах и по всем зонам в течение года. При этом падение ставок в децентрализованных районах зоны ТТК и МКАД в целом было сильнее, чем в пределах Садового и Бульварного кольца. Стоимость аренды помещения класса А на конец 2015 г. составляет $500 за кв.м в год, снизившись на 10% за II полугодие и на 18% с начала года. В классе В+ за вторую половину года изменение было сопоставимое (9%), однако с начала года ставка аренды уменьшилась существеннее (на 21%) и составила $290 за кв.м в год. Для помещений класса В средневзвешенная ставка на рынке Москвы установилась на уровне $220 за кв.м в год.
В рублевом выражении ставки аренды за IV квартал существенно не изменились и сохраняются на уровне 24,7 тыс. руб. за кв.м в год в классе А и 14,1 тыс. руб. за кв.м в год в классе В+. При этом с начала года их уровень упал на 20% в классе А и на 16% в классе В+. Для помещений класса В рублевая ставка аренды составляет 10,8 тыс. руб. за кв.м в год.
«В 2016 году мы ожидаем сохранение низкого уровня ставок аренды на офисную недвижимость. При этом дальнейшего снижения ставок не будет, произойдет их стабилизация», - отмечается в сообщении.