Новорижское шоссе не выдержит дополнительных миллионов квадратных метров жилья

Реализация проекта в Рублево-Архангельском, рассчитанного на 4 млн кв. м жилья и офисов, должна быть увязана со строительством метро в данной локации. Потому что без метро проблемы возникнут не только у инвестора этого конкретного проекта, но вообще у всех застройщиков, работающих на Новорижском шоссе. И у всех граждан, пользующихся Новой Ригой, – шоссе просто не выдержит такого увеличения трафика, отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

В конце октября столичный градоначальник Сергей Собянин одобрил проект планировки территории Рублево-Архангельское в районе Кунцево на западе столицы. На участке в 461 га утверждено строительство капитальных объектов общей наземной площадью 4,1 млн кв. м. В том числе 2,6 млн кв. м мало-, средне- и многоэтажных домов. Кроме того, на участке построят 806,7 тыс. кв. м офисов, торгово-развлекательный центр в 132 тыс. кв. м и гостиницы площадью 64,9 тыс. кв. м. В целом предполагается, что на территории Рублево-Архангельского будут работать 76 300 человек и 66 500 – жить.

Реализацией проекта займется частный инвестор, обещают столичные власти, но кто именно – пока неизвестно. Земельный участок принадлежит Сбербанку, получившему его от Бинбанка в обмен на кредит. Сбербанк собирается разбить проект на части и предложить разным девелоперам, однако покупателей пока нет, сообщал «Коммерсантъ» в конце сентября.

Надо отметить, что история проекта в Рублево-Архангельском насчитывает уже больше десятка лет. В 2005 г. компания «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова анонсировала строительство на этом месте «города миллионеров». Затем Керимов продал проект владельцу Бинбанка Микаилу Шишханову – вместе с кредитом Сбербанка, под который эти земли были заложены. От «города миллионеров» отказались – остановились на жилье для среднего класса. В 2008 г. тогдашний президент Дмитрий Медведев предложил создать в Рублево-Архангельском международный финансовый центр. На международной выставке MIPIM-2009 состоялась презентация проекта, согласно которой на участке в 300 га планировалось возвести 3,2 млн кв. м жилья и 2 млн кв. м. инфраструктуры. Начало строительства первой очереди площадью 1,5 млн кв. м было намечено на лето 2009 г., однако в конце июля 2009 г. газета «Ведомости» сообщила, что Михаил Шишханов и Сбербанк, которому принадлежало 10% Рублево-Архангельского, приняли решение временно заморозить проект. В 2011 г. контроль над проектом перешел к Сбербанку, которому Шишханов не смогу вернуть 4 млрд руб. А 1 июля 2012 г. территория Рублёво-Архангельского площадью 8,03 кв. км вошла в состав Москвы и стала частью Кунцевского района.

Рублево-Архангельское в случае реализации станет одним из самых крупных проектов в пределах 20 км от МКАД, говорит Татьяна Калюжнова. Фактически, на сегодня проект в Рублево-Архангельском по объемам строительства жилья превосходят только два проекта компании «Самолет-Девелопмент» – «Пригород. Лесное» на Каширском шоссе, предполагающий возведение 3,5 млн кв. м жилой недвижимости, и проект в Остафьево на Варшавском (2,88 млн кв. м жилья).

Крупные проекты в пределах 20 км от МКАД

По данным "ИРН-Консалтинг"
* экспертно

Очень немногие девелоперские компании в состоянии в одиночку освоить столь масштабный проект. Из работающих за МКАД компаний, помимо «Самолет Девелопмента», это, прежде всего, ГК ПИК, недавно поглотившая ГК «Мортон», Urban Group и «МИЦ». Однако все они и без того обеспечены работой на много лет вперед. Поэтому решение Сбербанка разделить проект между несколькими инвесторами, скорее всего, единственно возможное в данной ситуации.

Однако при любом раскладе строительство за МКАД 4 млн кв. м недвижимости целесообразно только при условии сооружения ветки метро в этом направлении, считает эксперт. Тем более что в окрестностях Рублево-Архангельского планируется реализовать как минимум еще два крупных проекта, рассчитанных на 2,6 млн кв. м недвижимости (1,7 млн кв. м квартир). В одном из них – ЖК «Новорижские кварталы» (бывшее «Ильинское-Усово») уже стартовали продажи.

По данным "ИРН-Консалтинг"
* экспертно

«Строительство почти 2 млн кв. м жилья предполагает быстрые темпы продаж – около 100 000 – 130 000 кв. м год, которые возможны только при хорошей транспортной доступности. В данном случае таковую можно обеспечить только с помощью сооружения новой ветки метро. Новорижское шоссе, где всегда строилась в основном малоэтажная недвижимость, не выдержит наплыва десятков тысяч новых жителей», – уверена Татьяна Калюжнова.

Московские власти это тоже понимают. Как сообщил на днях глава столичного стройкомплекса, вице-мэр Марат Хуснуллин, предполагается создать отдельную Рублево-Архангельскую линию метро. Загвоздка только в том, что заниматься ее строительством столичное правительство собирается после 2020 г. На практике это означает, что рассуждения о метро в названной локации – пока не более чем благие пожелания, не подкрепленные ничем конкретным. Так как реальные планы по развитию метрополитена определены в постановлении правительства Москвы «Об утверждении Перечня объектов перспективного строительства московского метрополитена в 2012 - 2020 гг.».

«Без метро реализация жилой части проекта в Рублево-Архангельском займет примерно 20-25 лет. Причем цена жилья вряд ли превысит 100 000 руб. за квадратный метр при средней площади квартир в 45-50 кв. м. Несмотря на престиж направления, хорошую экологию и отличное природное окружение. Проекту с подобными перспективами транспортного развития будет достаточно трудно заинтересовать инвестора», – отмечает Калюжнова, приводя в пример сравнимый по масштабам и удаленности от МКАД жилой комплекс «Переделкино Ближнее», где метр стоит от 110 тыс. руб., притом что станция метро в 500 метрах от проекта откроется уже в 2017 г.

Другое дело, если метро в Рублево-Архангельском из туманных обещаний превратится в нечто более осязаемое. Тогда, скорее всего, и с поиском желающих войти в проект не возникнет проблем, и цены на жилье будут выше – до 130 000 руб. за метр. Но быстро продать все эти миллионы квадратных метров все равно не получится. По оценке Татьяны Калюжновой, даже с метро срок продажи жилья в Рублёво-Архангельском составит не менее 15-20 лет.