По итогам 2016 года объем предложения на первичном рынке загородной недвижимости Москвы сократился на 14%. Средняя цена квадратного метра домовладения снизилась на 8,1% в рублевом выражении и на 3% – в долларовом, следует из данных компании «Метриум Групп».
По данным «Метриум Групп», в продажу вышел всего один проект – КП «Архангельское 5» – клубный поселок премиум-класса по Новорижскому шоссе на 10 домовладений. Также началась реализация второй очереди КП «Раздоры» на Рублево-Успенском направлении, а в некоторых уже реализуемых объектах были выведены новые лоты.
Таким образом, по итогам 2016 года на загородном рынке в выделенном сегменте было представлено 40 коттеджных поселков. Совокупный объем предложения оценивается на уровне 970 домовладений, что на 14% ниже по сравнению с началом года.
Как отмечают в «Метриум Групп», по-прежнему максимальный объем лотов (40%) экспонируется на Новорижском направлении. За отчетный период его доля сократилась на 6 п.п., в том числе благодаря стабильному покупательскому интересу. За ним с 27% следует Рублево-Успенское шоссе (+2 п.п. с начала года). Замыкает тройку Киевское направление (+3 п.п.). Доля Дмитровского шоссе по итогам 2016 года составила 13%, Минского – 4%.
Основной объем предложения (62%) сосредоточен в 21-30 км от МКАД (+1 п.п. с начала года). Немногим менее трети лотов экспонируется в поселках, расположенных на расстоянии от 11 до 20 км (+4 п.п.). Всего 5% домовладений представлено на наиболее удаленных территориях, а 3% – в ближнем поясе, их доли за отчетный период показали динамику -5 п.п. и +1 п.п. соответственно.
Порядка 57% домовладений на рассматриваемом рынке экспонируется в элитных поселках (-4 п.п. по сравнению с началом года), почти треть лотов приходится на бизнес-класс (+5 п.п.). Традиционно на исследуемых направлениях невелика доля низкобюджетных объектов (11%).
По данным «Метриум Групп», наиболее заметные изменения в структуре предложения по классу произошли на Дмитровском направлении: с начала года на 14 п.п. повысилась доля комфорт-класса (до 77%). Основной причиной ее роста стал высокий покупательский интерес к одному из локальных высокобюджетных проектов – КП «Пестово». По остальным направлениям изменения были незначительными и оказались по большей части связаны с «вымыванием» наиболее ликвидного предложения.
Средняя площадь домовладения, экспонируемого на первичном загородном рынке указанных направлений, по итогам 2016 года составила 576 кв. м, что на 4% меньше, чем в начале года. Сокращение среднего размера выставленного на продажу дома в пределах 2-3% отмечено на Дмитровском, Новорижском и Киевском направлениях. В первом случае причиной послужило снижение доли высокобюджетного предложения, во втором – выход КП «Архангельское 5» со сравнительно небольшими для направления коттеджами (350 в. м), а также особенности локального спроса, в третьем – внутренние изменения в предложении. Кроме того, аналитики «Метриум Групп» отмечают, что некоторые девелоперы вывели с рынка наиболее крупные и дорогостоящие лоты. На Минском направлении средняя площадь экспонируемого домовладения за отчетный период практически не изменилась, а на Рублево-Успенском благодаря выходу второй очереди КП «Раздоры» и покупательскому интересу к небольшим площадям, средний размер выставленного на продажу коттеджа вырос на 3%.
По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра домовладения на рассматриваемых направлениях по итогам года составила 168,3 тыс. руб. ($2 710). По сравнению с началом года она сократилась на 8,1% в рублевом выражении и на 3% – в долларовом. Одной из причин снижения ценового уровня стало укрепление рубля по отношению к доллару, особенно заметное в 4 квартале (с 64,99 до 62,09 руб. за доллар). Кроме того, многие застройщики в течение года напрямую снижали цены на все или отдельные лоты с целью привлечения покупателей.
Сокращение средней цены квадратного метра домовладения за отчетный период отмечено практически по всем направлениям. Единственным исключением стало Минское, с начала года прибавившее 0,6%. Средний ценовой уровень на указанном шоссе остается самым высоким из исследованных (344 200 руб. за кв. м). На втором месте удерживается Рублево-Успенское направление (204 010 руб. за кв. м), на третьем – Новорижское (149 870 руб. за кв. м), по сравнению с первым кварталом они потеряли 9,8% и 8,8% соответственно. Наиболее заметное снижение ценового уровня отмечено на самых бюджетных направлениях – Киевском (-13,4%) и Дмитровском (-10,6%).
Средняя стоимость домовладения (с учетом земельного участка) по итогам 2016 года составила 103,97 млн руб. По сравнению с началом года она снизилась на 10%. Все так же самые дорогостоящие лоты сконцентрированы на Минском (173,64 млн руб.), Рублево-Успенском (136,78 млн руб.) и Новорижском (122,31 млн руб.) направления. За отчетный период все они показали отрицательную динамику в 12%, 10% и 2% соответственно. На Киевском шоссе средняя стоимость лота сократилась на 14% (до 52,5 млн руб.), а на Дмитровском – сразу на четверть (до 16,35 млн руб.).