Половина находящихся в продаже объектов на вторичном рынке загородной недвижимости Московского региона не будет реализована даже со скидкой, разрыв между ценами предложения и реализации составляет не менее 20%, а треть покупателей, разочаровавшись в «загородке», переходит в сегмент городских новостроек. Тем временем, общее падение спроса на загородной «вторичке» продолжается: за год продажи сократились на 11%, подсчитали в компании «ИНКОМ-Недвижимость».
По итогам прошедшего лета на вторичном рынке загородной недвижимости Подмосковья насчитывается 88 321 объект, что на 15% меньше, чем было годом ранее. Лидерами предложения являются коттеджи – на них приходится 40% выставленных лотов. С небольшим отрывом за ними следуют земельные участки, доля которых составляет 35%. Дачи с 23% предложения стали третьими, а в аутсайдерах оказались блокированные дома – таунхаусы и дуплексы (суммарно 2%).
«При всем кажущемся разнообразии в реальном товарообороте на «вторичке» участвует не больше 20% объектов, – комментирует руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Цывин. – У половины лотов почти нет шансов на реализацию, и дело тут вовсе не в цене, а в их потребительских характеристиках: неудачном расположении, огромных площадях, устаревшей архитектуре и т.д. Оставшимся 30% объектов для обеспечения ликвидности требуется серьезное уменьшение стоимости».
В среднем цена коттеджа на вторичном рынке сейчас равна 10 млн руб., дачи – 7,5 млн руб., земельного участка – 0,8 млн руб., блокированного дома – 3,5 млн руб. Эксперты компании отмечают, что разница между средней стоимостью предложения и реализации на «вторичке» составляет не менее 20%, однако, несмотря на окончание высокого сезона и сложную ситуацию на рынке в целом, пересматривать вопрос ценообразования продавцы в своей массе не намерены.
Специалисты подчеркивают, что если лот находится в продаже больше 3-4 месяцев, то шансы на его реализацию стремительно сокращаются. Опытные игроки в этом случае снимают объект с продажи, чтобы позже – возможно, следующей весной или при первых признаках оживления рынка – выставить его снова. Однако большинство продавцов либо ничего не предпринимает, либо незначительно опускает цену.
Мало изменилось и мировоззрение покупателей: они продолжают искать несуществующие готовые дома с бюджетом до 1 млн руб., что приводит к годичным срокам принятия решения и сокращению числа сделок. Так, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», за восемь месяцев этого года на «вторичке» было заключено на 11% меньше договоров купли-продажи, чем за тот же период 2016-го. Большинство покупок – 56% – пришлось на дачи. Следующими по популярности идут участки без подряда (29% спроса) и коттеджи (10% сделок). Таунхаусы и дуплексы выбрали лишь 5% клиентов.
«Загородная «вторичка», как и весь сегмент загородного жилья, в той или иной мере подвержена воздействию сезонности, – подводит итог директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Андрей Кройтор. – Поэтому после небольшого всплеска в начале осени здесь обычно наступает штиль. Впрочем, если покупатель уже видел объект летом, в случае предоставления скидки шансы реализовать его осенью или зимой довольны высоки. Однако для этого продавцу надо быть готовым на 25-30%-ный дисконт».