Как купить офис или магазин и не потерять деньги

Покупка офиса или магазина после аренды помещения в Москве позволяет бизнесу выйти на новый уровень. Он получит право использовать объект по своему усмотрению, занимаясь его модернизацией без каких-либо ограничений. Однако приобретение коммерческой недвижимости – ответственный шаг, который требует детального анализа рынка и конкретного предложения. Если не изучать юридическую и техническую стороны вопроса, есть риск потерять деньги.

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости

В 2024 году продолжалось активное строительство коммерческой недвижимости. Застройщики ввели в эксплуатацию порядка 126 тыс. кв. м. офисных и торговых площадей. Показатель в 2,3 раза выше, чем годом ранее. Причем большая часть объектов для продажи находится в Москве – на столицу приходится порядка 50% от общего количества сданных в эксплуатацию помещений под офисы и магазины. Такие темпы строительства говорят об активном развитии рынка. Однако цены на нежилые помещения не спешат падать. То, сколько стоит объект, зависит от:

• типа недвижимости;
• площади;
• района;
• наличия поблизости стоянок и остановок общественного транспорта, метро.

Показатели влияют на цену в совокупности. В результате можно купить недорогой офис в престижном районе или найти дорогое помещение в отдалении от ЦА.

Как подобрать объект: юридическая и техническая сторона вопроса

Чтобы понять, какой офис подходит для покупки, нужно уделить внимание правовым и техническим аспектам потенциальной сделки. Не стоит выбирать объект интуитивно. Так вы рискуете стать обладателем помещения, которое не принесет пользы для вашего бизнеса, может лишить средств.

Начинайте поиск с выбора подходящего места. Причем анализ нужно проводить, учитывая цели покупки. Они сильно влияют на то, где лучше найти помещение для приобретения. Если нужен офисный объект для компании, которая работает с физическими лицами, выбирайте недвижимость, расположенную в местах с высокой проходимостью. Для магазина важно наличие целевой аудитории рядом и присутствие удобных подъездных путей для разгрузки товара.

Обращайте внимание на транспортную доступность с учетом нюансов перемещения ЦА. Например, многие ТОПовые компании выбирают офисы в центре. Так получится подчеркнуть престиж компании, повысить шанс на продажу товара или заказ услуг.

Нежилая недвижимость должна размещаться на первой линии домов. Представители ЦА не станут искать компанию, гуляя по дворам. В результате есть шанс упустить клиентов. Дополнительным плюсом станет наличие узнаваемого ориентира рядом.

Приехав на проверку помещения, которое хотите покупать, представьте себя на месте клиента. Начинайте осмотр с входной зоны. Если она неухоженная и вы не сможете провести ремонт, от такой недвижимости лучше отказаться, она отпугнет потенциальных клиентов, даже если сама площадка в полном порядке.

Оцените площадь помещения. По норме на каждого работника должно приходиться не меньше 4,5 кв. м. Если будет размещена техника и рабочие места, закладывайте порядка 6-10 кв. м. площади.

Учитывайте наличие коммуникаций. В офисе должны быть:

• свет;
• канализация;
• вода;
• отопление;
• вентиляция.

Проверьте юридическую чистоту сделки. В первую очередь посмотрите на правовой статус объекта. Он должен позволять совершать продажу. Наличие обременений, арестов недопустимо. Затем запросите:

• документы, подтверждающие право собственности и основание его перехода;
• техническую документацию;
• документы владельца объекта.

Не бойтесь запрашивать весь комплект документации. Его необходимо тщательно проверить на предмет наличия противоречий, ошибок, действительности. Также удостоверьтесь, что отсутствуют другие претенденты на объект, которые могут оспорить сделку. Комплексный подход снизит возможные риски.

Подводные камни и скрытые риски

Приобретая коммерческую недвижимость, покупатель может столкнуться со следующими рисками:

• проблемы с документацией;
• отсутствие права собственности у продавца;
• финансовыми претензиями со стороны третьих лиц;
• оспаривание сделки;
• споры с другими лицами по поводу объекта.

Снизить шанс их возникновения можно только с помощью детальной проверки недвижимости. Лучше привлечь к процедуре грамотного юриста.

Шанс на покупку хорошей офисной недвижимости во многом зависит от внимательного подхода к анализу объекта. Причем изучать нужно как технические, так и правовые вопросы. Не бойтесь проверять документы продавца, уточнять интересующие детали. Так вы защитите себя от возможных претензий со стороны третьих лиц, других сложностей.