Как заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией.

Многоквартирный дом (далее – МКД) представляет собой здание, состоящее из двух или более изолированных жилых помещений, имеющих самостоятельных выходы на участок земли, либо в помещения общего пользования. В состав имущества дома входят инженерные сети и коммуникации, требующие ежедневного контроля, обслуживания и управления. В этой статье рассмотрим нюансы заключения договора на обслуживание имущественным комплексом многоквартирного здания.

Обслуживание столь сложного объекта капитального строительства, как многоквартирный дом, может осуществляться на основании договора с управляющей компанией. Договор с управляющей компанией должен содержать обязательные условия, зафиксированные законодательством, а стороны могут самостоятельно включить в него дополнительные положения, направленные на повышение качества обслуживания жильцов.

Порядок выбора управляющей компании

Договор управления многоквартирным домом подразумевает не только непосредственное согласование его условий и подписание сторонами. Специальные правила установлены для процедуры выбора компании, которая будет заниматься обслуживанием общего имущества жилого здания. Порядок выбора такой компании регламентирован на законодательном уровне, и влечет наступление правовых последствий в виде права или обязанности заключить договор.

В 2018 году допускаются следующие формы управления МКД:
• непосредственное управление владельцами помещений;
• управление путем создания ТСЖ;
• передача дома под управление УК.

Для передачи дома управляющей компании собственникам нужно выбрать одно из юридических лиц, предлагающих услуги по обслуживанию домов. Как правило, списки и реестры таких компаний можно получить в местных органах власти, а для небольших городов потенциальный выбор может состоять из одной или двух УК. Кроме того, полезно изучить информацию о судебной практике по жалобам жителей других домов в пределах населенного пункта.

Выбору компании предшествует сбор информации о ее деятельности. Необходимо уточнить следующие сведения в отношении УК:
• отзывы действующих клиентов компании – жильцов других домов;
• наличие структурных подразделений для обслуживания дома, в т.ч. диспетчерской УК;
•  состав необходимого имущества и оборудования;
• квалификацию персонала и руководства УК;
• отчет о работе УК за предыдущие периоды.

Важное значение имеет личная встреча с представителями компании, которые могут предложить для ознакомления типовой договор управления и ответить на все интересующие вопросы: есть ли у компании После того, как актив собственников определится с выбором компании для управления дома, необходимо утвердить решение о выборе УК для заключения с ней договора.

Принятие решения о выборе управляющей компании

Решение об утверждении выбора УК и проекта договора принимается на собрании владельцев квартир в МКД. Для подготовки и назначения встречи необходимо утвердить повестку дня и направить ее каждому владельцу – уведомление должно содержать информацию о месте и времени заседания. Уведомления направляются не позднее 10 дней до даты собрания. Так как в доме часть квартир может принадлежать местным органам власти, в адрес администрации также необходимо направить уведомление с повесткой дня.

В повестку дня, как правило, включаются следующие вопросы:
• расторжение договора с действующей УК (если МКД ранее находился на управлении);
• утверждение выбора новой компании;
• утверждение решения о необходимости оформления соглашения.

Договор управления многоквартирным домом с компанией, которую выбрали жильцы дома, должен быть заблаговременно предоставлен для ознакомления в виде проекта. К дате проведения встречи от жильцов могут поступить замечания или дополнения по отдельным условиям соглашения, за исключением пунктов, прямо предусмотренных законом.

Решение принимается собранием путем простого большинства голосов, причем голосование может проходить путем заочного опроса. Для наличия кворума на очном заседании необходимо наличие более 50% голосов дома. Для заочного голосования требуется решение каждого владельца помещений. Состав долей при голосовании определяется пропорционально занимаемой площади в доме.

Принятые решения оформляются протоколом, который подписывают следующие лица:
• председатель собрания;
• секретарь, который оформляет протокол;
• члены счетной комиссии, отвечающие за подсчет голосов участников.

Копии протокола направляются в адрес прежней и новой управляющих компаний, а оригинал передается на хранение ответственному лицу, которое определяется общим собранием.

Форма и содержание договора управление

После выбора УК и утверждения решения общим собранием, необходимо оформить и заключить договор обслуживания многоквартирного дома с компанией. Поскольку, на момент проведения заседания, проект договора был изучен жильцами, его подготовка и согласование не будет занимать много времени.

Как правило, в качестве образца используется типовой договор управления МКД, утвержденный правительством РФ. Соглашение между жильцами и УК заключается в простой письменной форме или путем подписания документа в электронной форме с использованием системы верификации подписи. Сторонами по договору выступают управляющая компания и собственники МКД, представляющие более 50% голосов.

В соответствие со ст. 162 ЖК РФ, соглашение с УК должно содержать следующие обязательные условия:
• реестр общего имущества и адрес МКД, в котором будет проводиться обслуживание и управление;
• состав работ и услуг, которые будут предоставлены жильцам со стороны УК;
• детализации процесса определения общей цены договора, установление размера платежей граждан и порядок оплаты услуг УК;
• порядок осуществления контроля за деятельностью компании при управлении домом.

Обязательным условием соглашения с УК является наличие у нее лицензии для управления МКД. Заключение договора подразумевает автоматическое распространение его условий на всех жильцов дома, исключений из этого правила законодательство не предусматривает.

Если компания была выбрана собственниками помещений, срок действия договора может составлять от одного до пяти лет. Владельцам квартир предоставлено право отказа от услуг УК по истечении любого следующего года с момента вступления контракта в силу. Если компания систематически не исполняет взятые на себя обязательства, соглашение может быть прекращено в любое время по требованию собственников - эта процедура осуществляется в судебном порядке.

Состав услуг и работ по обслуживанию многоквартирного дома

Законодательство регламентирует требования к минимально необходимому перечню работ и услуг, которые должна предоставлять УК при управлении домом. Их перечень может быть изменен сторонами в сторону расширения сторонами в порядке, установленном нормативными актами.

Помимо прочего, в состав услуг и работ управляющей компании входит:
• обслуживание и текущий ремонт имущества МКД (системы водоснабжения дома, теплоснабжения, вентиляционных систем и т.д.);
• обслуживание и содержание элементов благоустройства на участке МКД;
• уборка помещений общего пользования;
• озеленительные работы на придомовой территории;
• вывоз и утилизация ТБО.

В отдельную группу законодатель выделил работы, которые УК должна проводить в отношении элементов фасада, фундамента и перекрытий здания. Эти работы производятся в случае незначительных повреждений и мелких деформаций, не требующих проведения капитального ремонта.

Также УК должна заключить соглашения на предоставление жильцам коммунальных услуг – их перечень будет зависеть от степени благоустройства дома. Услуги по взиманию платы не входят в обязательный перечень, утвержденный законодательством, однако могут предусматриваться условиями соглашения.

Помимо обязательного перечня, УК имеет право оказывать дополнительные услуги за отдельную плату. Основания и порядок предоставления отдельных видов платных услуг утверждается по согласованию между сторонами договора.

Контроль за исполнением договора

Владельцы квартир имеют возможность осуществлять контроль за надлежащим исполнением обязательств со стороны управляющей компании. Условия, порядок и конкретные формы осуществления контроля должны быть предусмотрены договором управления.

На практике, контроль за деятельностью УК заключается в следующих мероприятиях:
• утверждение ежегодных отчетов о работе УК (по соглашению сторон периодичность представления отчета может изменяться в меньшую сторону);
• финансовый контроль за расходованием платежей, поступивших от жильцов МКД (для этого могут привлекать сторонние аудиторские организации);
• текущий контроль за выполнением работ и услуг (может выражаться в виде жалоб, обращений и заявлений).

Контроль за деятельностью компании является эффективным средством соблюдения интересов только при активном участии самих граждан. Самоустранение от контроля за действиями и решениями УК может привести к образованию задолженности за предоставленные коммунальные услуги перед сторонними предприятиями ЖКХ. Это, в свою очередь, приведет к судебному процессу, где владельцы квартир будут выступать ответчиками.