Nika Estate: вторичная недвижимость у Кремля стоит на 43% дешевле первичной

В пешей доступности от Кремля к продаже готовы три сотни квартир и апартаментов. Их совокупная стоимость оценивается в 109,13 млрд рублей. В рамках этого пула первичное и вторичное предложение разделены в пропорции 2 : 3. Лоты, которые продаются агентствами недвижимости и частными лицами, в среднем меньше по габаритам и намного дешевле объектов, реализуемых застройщиками. При этом каждый третий из «вторичных» лотов относится к домам, построенным еще до революции, говорится в сообщении компании Nika Estate.

Мониторинг элитной недвижимости, организованный специалистами компании, показал, что в 500-метровой зоне, прилегающей к Московскому Кремлю, сейчас представлено 300 свободных объектов, 121 из них распределен между четырьмя новостройками. Реализация этих активов может принести застройщикам 59,23 млрд рублей. Другие 179 квартир и апартаментов на общую сумму 49,90 млрд рублей уже имеют некоторый, иногда весьма продолжительный, стаж на рынке. Так, почти 36% всех вторичных лотов, которые экспонируются по соседству с Кремлем, отличаются более чем вековой историей. 31% выборки – это жилищный фонд, накопившийся в течение советского периода.

«Уже много лет (от начала бума на строительство проектов в центре Москвы) рынок кипит в сегменте новостроек, – комментирует владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. – Основной спрос приходится именно на новые ЖК, поскольку они соответствуют запросам времени по планировкам, материалам, инженерии и прочим опциям. Однако нельзя игнорировать и узкую аудиторию покупателей, ориентированных на исторические объекты, на необычные квартиры, основной ценностью которых может стать как локация, так и архитектура определенного периода. Несмотря на то что ценник такого лота может быть существенно ниже цены объекта клубного дома, у нас есть в базе такой пул».

Средняя площадь «околокремлевской вторички» равна 160,4 кв. м. Объекты с габаритами до 100 кв. м покрывают 30% экспозиции, от 100 до 200 кв. м – 46%, крупнее 200 кв. м – 24%. В новостройках соотношение между обозначенными категориями составляет 15% – 50% – 35% соответственно, выше и средний показатель – 178,9 кв. м.

Отмечается, что в границах исследуемой локации самую большую долю среди вторичного жилья занимают многокомнатные лоты – 46%. Остальной фонд почти поровну разделен между «двушками» (25%) и «трешками» (27%). Однокомнатные планировки встречаются лишь в единичных экземплярах. В свою очередь предложение от застройщиков на 41% формируется из трехкомнатных юнитов. Доля квартир и апартаментов с двумя комнатами составляет 28%. В отличие от вторичного рынка, здесь сложилась довольно широкая прослойка однокомнатных лотов – 14%, а представительство жилья с четырьмя спальнями и более ограничивается 17%. Нужно добавить, что на первичном рынке вдвое чаще встречаются варианты со сверхвысокими потолками (от 3,5 м) – в 64% случаев против 32% в структуре вторичного предложения.

В пересчете на квадратный метр «вторичка» со статусным адресом у Кремля стоит на 36,5% дешевле «первички» (1 738,3 тыс. рублей). По абсолютным показателям разница достигает 43,1% (278,76 млн vs 489,51 млн рублей). Однокомнатные и двухкомнатные юниты, выставленные на повторную продажу, могут дать 66%-ю экономию (68,15 млн vs 198,35 млн рублей и 103,02 млн vs 298,74 млн рублей), трехкомнатные – 64%-ю (180,00 млн vs 497,15 млн рублей), многокомнатные – 58%-ю (439,91 млн vs 1042,18 млн рублей).

Между двумя сегментами наблюдается полный паритет по количеству лотов с десятизначным ценником (по 7 единиц) и относительный в категории, объединяющей недвижимость за 200-300 млн рублей (21 vs 24 единицы в пользу вторичного рынка). В то же время застройщики предоставляют куда более широкий выбор объектов ценой 300–500 млн рублей (51 vs 27 единиц) и 500–1000 млн рублей (28 vs 14 единиц). Зато во вторичной экспозиции сосредоточено свыше 100 квартир и апартаментов с прайсом до 200 млн рублей (в том числе 54 лота с прайсом до 100 млн рублей). Для сравнения: в новостройках предлагается всего 14 таких лотов. Важно учитывать, что две трети первичной недвижимости, собранной сегодня на витрине, будут переданы в черновом исполнении – при том, что для 42% «вторички» характерно наличие дизайнерского ремонта.