Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых

Увеличение ключевой ставки Центробанка на 0,25 п.п. само по себе не создает дополнительных проблем для рынка недвижимости. Проблемы начнутся, если ЦБ будет повышать ставку и дальше, что неизбежно приведет к значительному удорожанию ипотеки и, соответственно, сокращению платежеспособного спроса на жилье. В этой связи весьма настораживает реакция «Дом.рф» (бывшее АИЖК) на действия ЦБ. Вряд ли государственная организация стала бы поднимать ставку по ипотеке на покупку вторичного жилья сразу на 1%, если бы была уверена, что ключевая ставка не будет расти, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Напомним, 14 сентября совет директоров Банка России впервые с 2014 г. принял решение повысить ключевую ставку - на 0,25 процентного пункта, до 7,50% годовых. Причина - усиление проинфляционных рисков на фоне изменения внешних условий, говорится в официальном пресс-релизе мегарегулятора. Согласно прогнозу ЦБ, даже с учетом увеличения ставки и приостановки покупки валюты на внутреннем рынке темпы прироста потребительских цен вырастут до 3,8–4,2% к концу 2018 г., а по итогам 2019 г. инфляция составит 5,0–5,5%.

Повышение ключевой ставки ЦБ РФ означает для банков увеличение стоимости фондирования. Собственно, деньги для банков начали дорожать еще до решения ЦБ, из-за ожидания введения американских санкций в отношении российского госдолга, ослабления рубля, увеличения ставок по депозитам и т.п. Однако пока большинство кредитных организаций отреагировало на ухудшение финансовых условий достаточно сдержанно, повысив ипотечные ставки в пределах 0,5%. На этом фоне выделяется «Дом.рф» (бывшее АИЖК): Единый институт развития в жилищной сфере увеличил ставку по кредитам на покупку вторичного жилья стразу на 1 п.п., с 9–9,25% до 10–10,25% годовых. Ипотека на новостройки подорожала меньше, на 0,25–0,5 п.п. — с 8,75–9,25% до 9,25–9,5%. Однако ставки по программе перекредитования ипотеки, полученной ранее на покупку квартир у банкротящейся Urban Group, выросли на тот же 1 п.п., до 9,75–11%. Надо отметить, что «Дом.РФ» является оператором по достройке объектов разорившихся девелоперов.

Учитывая особое положение данной организации на ипотечном рынке и ее планы войти в топ-3 по объему выдачи ипотеки, «Дом.рф», скорее всего, вообще не стал бы трогать ипотечные ставки, если бы полагал, что ключевая ставка ЦБ и, следовательно, стоимость фондирования увеличиваться больше не будут. Хотя бы для того, чтобы не нервировать рынок. Однако Единый институт развития не просто повысил ипотечные ставки, а сделал это с большим запасом.

По данным рейтинга, составленного «Дом.рф» и Frank RG, бывшее АИЖК с учетом результатов работы дочернего банка «Российский капитал» в январе-августе 2018 г. заняло пятое место по объему выданных ипотечных кредитов с долей рынка 2,7%. Лидеры рынка, Сбербанк и ВТБ, на которые приходится почти 70% от общего объема выдачи ипотеки в 2018 г., пока удерживают ипотечные ставки на прежнем уровне. Однако дальнейший рост ключевой ставки не смогут проигнорировать и ведущие госбанки. Тем более что, например, в Сбербанке депозиты подорожали еще в августе.

В официальном комментарии мегарегулятора подчёркивается, что «Банк России будет оценивать целесообразность дальнейшего повышения ключевой ставки, принимая во внимание динамику инфляции и экономики относительно прогноза, а также учитывая риски со стороны внешних условий и реакции на них финансовых рынков». Учитывая, что геополитическая напряженность пока только растет - министр внутренних дел США Райан Зинке уже угрожает России морской блокадой, рассчитывать на улучшение «внешних условий» пока, наверное, не стоит…

В этой связи вспоминается конец 2014 г., когда в аналогичных условиях борьбы с волатильностью на финансовых рынках отечественный ЦБ поднял ключевую ставку с 10,5 до 17%, после чего последовал резкий рост ипотечных ставок и обвал спроса, а затем и цен на рынке недвижимости в 2015 г.

Конечно, сейчас экономика страны меньше зависит от внешних рынков, поэтому точное повторение ситуации четырехлетней давности вряд ли возможно даже в случае введения США санкций в отношении российского госдолга (см. «Ипотека в России может подорожать из-за новых санкций»). Однако роста ключевой ставки до 10-11% уже будет достаточно для того, чтобы ипотечные ставки достигли психологически заградительных 12-13% годовых. Да, еще несколько лет назад такой уровень ставок считался вполне приемлемым, но в последние годы покупатели привыкли к более дешевой ипотеке. Напомним, уже по итогам 2017 г. ставки по ипотеке закрепились ниже 10%: по кредитам на новостройки ставка выдачи в декабре прошлого года составляла 9,77% (-1 п.п. к декабрю 2016 г.), а на приобретение готового жилья на вторичном рынке – 9,8% (-2,26 п.п.), по данным «Дом.рф». А в августе 2018 г. средняя ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях, по сообщению ЦБ, снизилась до 9,42% годовых.

Учитывая возросшую в период снижения ставок зависимость рынка от ипотеки - кредиты фактически стали главным драйвером спроса, их существенное удорожание может привести к крайне негативным последствиям для рынка недвижимости. Скорее всего, поддержание нынешнего уровня спроса на жилье станет невозможным без снижения цен – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2018 – на 2019 год от IRN.RU».

Впрочем, в ближайшей перспективе изменение ипотечного тренда, вероятно, вызовет кратковременный всплеск активности на рынке: покупатели, нуждающиеся в заемных деньгах, поспешат с выходом на сделки, опасаясь дальнейшего роста ставок. Однако, как это неоднократно бывало раньше, искусственная активизация рынка приводит лишь к исчерпанию спроса будущих периодов – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в августе-сентябре 2018 года: главный драйвер спроса сходит на нет».