Очередное ужесточение 214-ФЗ: власти придумали, как заставить девелоперов много строить

Власти, похоже, придумали, как заставить девелоперов много строить, чтобы выполнить поручение президента об увеличении объемов ввода жилья до 120 млн кв. м в год, и одновременно не допустить появление новых обманутых дольщиков - чего также требует президент. Сначала застройщикам позволили набрать огромное количество новых проектов, а теперь говорят, что реализовывать их все придется через счета эскроу, комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко новую думскую инициативу.

13 декабря стало известно, что комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям разработал новые поправки к закону о долевом строительстве, которые могут кардинально – в который раз за последние два года - изменить правила игры в отрасли. Согласно поправкам, которые комитет рекомендовал к рассмотрению во втором чтении, назначенном на 18 декабря, с 1 июля 2019 г. через эскроу-счета должны будут продаваться все проекты, включая те, что выйдут на рынок до этой даты.

«Предполагается, что с 1 июля 2019 г. абсолютно все застройщики должны будут перейти на финансирование строительства и продажу жилья через эскроу-счета», — заявил в интервью «Коммерсанту» руководитель думского комитета Николай Николаев.

То есть девелоперы не смогут напрямую привлекать деньги покупателей. Эти средства будут депонироваться на специальных счетах эскроу в банках, и доступ к ним застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности.

Надо отметить, что и в действующей версии 214-ФЗ предполагается обязательный переход на эскроу-счета с 1 июля 2019 г. Однако речь там идет только о новых проектах - тех, где договор с первым участником долевого строительства этого объекта будет представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

Застройщики, естественно, решили, что такая формулировка не случайна и начали лихорадочно скупать площадки и оформлять документы. В результате только в Москве за первые шесть месяцев 2018 г. они получили разрешения на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн годом ранее. По оценке Москомстройинвеста, благодаря полученным разрешениям на строительство столичные девелоперы могли бы работать по старым правилам еще в течение трех-пяти лет. А возможно, и дольше - по информации омбудсмена по строительству Дмитрия Котровского, разрешения столичным застройщикам выданы вплоть до 2027 г

Если бы девелоперы знали, что после с июля 2019 г. им придется продавать через эскроу даже строящиеся проекты, они бы заранее снизили активность, чтобы не заниматься адаптацией к новым требованиям большого количества проектов. Это сразу бы поставило крест на президентских планах по увеличению ежегодных объемов ввода жилья до 120 млн кв. м. Однако теперь, когда деньги в новые площадки уже вложены (до 25% от стоимости проекта – см. «Львиную долю прибыли застройщиков заберут банки»), можно ожидать, что строительные компании будут пытаться реализовать свои проекты даже в случае принятия описанных выше изменений. Хотя спешить вывести все новые площадки на рынок до июля 2019 г. уже не будут. В принципе, снижение темпов роста нового строительства даже пойдет рынку на пользу, потому что продать дополнительные миллионы квадратных метров (плюс к тем, что уже строятся) в условиях дорожающей ипотеки и стагнации доходов населения было бы весьма проблематично.

Удастся ли застройщикам получить банковское финансирование для проектов, рассчитанных на реализацию с участием дольщиков, вопрос отдельный. Согласно подсчетам Сбербанка, даже без учета новых поправок к 214-ФЗ девелоперам для перехода на проектное финансирование в 2019 г. надо будет увеличить объем собственных средств на 90 млрд руб., а в 2020 г. – еще 210 млрд. И где взять эти средства, «ни у кого точного ответа нет», заявлял директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов на конференции «Ведомостей» MREF-2018 в конце октября.

Хочется верить, что ответ на этот вопрос все-таки есть хотя бы у тех, кто инициировал ускоренный переход на эскроу. Но даже если нет, коллапса на рынке, по крайней мере московском, не случится. За годы строительного бума здесь сформировался такой переизбыток предложения, что даже если не строить ничего нового, имеющихся объемов предложения хватит еще года на два продаж.

Поэтому в инициативах думского комитета даже больше, чем предложение перевести на проектное финансирование строящиеся проекты, настораживает оговорка о том, что для некоторых компаний сделают исключение.

По словам Николая Николаева, Минстрой разработает перечень критериев, определяющих надежность строительных компаний, затем оценит участников рынка на предмет соответствия списку, и в случае совпадения они смогут закончить начатые проекты при тех же условиях, при которых их начали. «Надеюсь, критерии будут включать несколько параметров: степень готовности объекта, количество проданных договоров долевого участия и финансовую устойчивость компании», — цитирует парламентария «Коммерсантъ».

Таким образом, застройщиков планируется поделить на «черненьких» и «беленьких». И решать, кто к какой категории принадлежит, будет министерство на основании критериев, которые само же и придумает.

В таких условиях не составит труда предсказать, что в категорию надежных в основном попадут те компании, которые связаны с государством – они действительно самые финансово устойчивые. Поэтому у них, скорее всего, все будет хорошо. А вот у остальных – как получится.