В 2018 году площадь построенных складов в Московском регионе выросла на 60% - S.A. Ricci

Аналитики консалтинговой компании S.A. Ricci подвели итоги 2018 года на складском рынке Московского региона. В качестве основного тренда 2019 года эксперты отмечают ориентацию девелоперов на строительство проектов BTS. Однако в связи с уже ощущающимся на рынке дефицитом свободных площадей, не исключена более активная реализация спекулятивных проектов, говорится в пресс-релизе S.A. Ricci.

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Дмитрий Герастовский среди основных тенденций 2018 года выделяет следующие:

- По итогам 2018 г. совокупная площадь построенных складских объектов в Московском регионе составила 726 тыс. кв. м, превысив прошлогоднее значение на 60%. Тренд снижения показателя был сломлен.

- Порядка 60% всего объема складов построено под конечного пользователя. Спекулятивная активность остается умеренной.

- В 2018 г. реализован рекордный за всю современную историю рынка объем складской недвижимости – 1,8 млн. кв. м. Драйвером спроса остаются представители ритейла (в том числе e-commerce), заключавшие в течение года крупные договоры аренды и строительства собственных распределительных центров. Наибольший прирост (в 2,5 раза) показали иностранные компании.

- Вакансия снижается (на 3,5 п. п. в 2018 г.) из-за высокого спроса и, напротив, сдержанного ввода новых спекулятивных объектов.

- Рост арендных ставок находится в пределах коррекции (2%), несмотря на значительное снижение ставки вакансии и невысокий объем ввода спекулятивных проектов.

По итогам 2018 г. общий объем складских площадей на рынке Московского региона достиг 12,6 млн кв. м.

Всего в 2019 году запланировано к вводу порядка 1,2 млн кв. м складских объектов. Однако по традиции завершение части этого объема будет перенесено. Так, аналитики компании ожидают сохранения объемов ввода на уровне 2018 года – 650-750 тыс. кв. м.

По итогам 2018 г. совокупный объем спроса на Московском рынке складской недвижимости достиг рекордных 1,8 млн. кв. м. Значение является максимальным за всю современную историю сегмента. Прирост в сравнении с прошлогодним значением (1,4 млн. кв. м) составил 25%.

По оценкам S.A. Ricci, достигнутый уровень показателя стал следствием нескольких факторов, в числе которых в том числе и эффект отложенного спроса. Помимо общей активности арендаторов/покупателей и заключения крупных сделок, многие компании, рассматривающие возможность расширения в 2015-2017 гг., но побоявшиеся прибегнуть к нему, сделали это в 2018 г.

Арендаторам более интересны высококачественные складские комплексы. Так, доля объектов класса А в структуре спроса в 2018 г. равна 90% (1,6 млн. кв. м), класса В – лишь 10% (0,2 млн. кв. м). Годом ранее данные показатели составляли 94% (1,3 млн. кв. м) и 7% (0,1 млн. кв. м).

Размер средней сделки вырос в сравнении с прошлым годом. В течение всего 2018 г. отмечался рост объемов и числа договоров свыше 20 тыс. кв. м. это привело к тому, что их доля в общем объеме площадей составила 50% (годом ранее – 40%). Средний показатель достиг 12,9 тыс. кв. м – рост на 14%.

По итогам 2018 г. было зафиксировано существенное снижение вакансии на складском рынке Московского региона. Компании активно закрывали потребность в дополнительном пространстве, арендуя и приобретая площади в уже построенных объектах. Небольшие объемы ввода и, напротив, высокий спрос (в частности востребованность готовых помещений) постепенно корректировали ставку вакансии на локальном рынке. В течение года она снизилась на 3,5 п. п. и к концу декабря равнялась 5,3%.

В 2019 г. ожидается дальнейшее плавное снижение показателя. Наиболее вероятно, он скорректируется в пределах 0,3-0,5 п. п. Глубокого падения, как это было в 2018 г., аналитики не ожидают, так как снижение вакансии в одних объектах будет нивелировано освобождением крупных блоков после компаний, построивших складской комплекс для собственных нужд.

На конец 2018 г. ставки аренды на качественные складские комплексы классов Aи Bвпервые с 2017 г. показали небольшой рост. По итогам 2018 г., они достигливеличины 4 050 руб./кв. м/год и 3 750 руб./кв. м/год для классов А и В соответственно. Отмечается также минимальное число случаев демпинга и снижения базовой ставки путем уторговывания.