Доля «убитых» квартир на вторичном рынке Москвы достигает 26% - «Инком»

В Москве существует пять основных категорий «убитого» жилья в старой Москве: «бабушкины» (т.е. наследственные) квартиры, объекты, в которых проживали люди с алкогольной или наркотической зависимостью, жилплощади после пожара, после затопления и недвижимость в ветхих и аварийных домах, говорится в сообщении компании «ИНКОМ-Недвижимость». Специалисты компании изучили, какую долю вторичного рынка столичного жилья занимают лоты из этих групп, подсчитали средние показатели дисконта и сроков экспозиции при их реализации, а также перечислили трудности, с которыми сталкиваются продавцы таких квартир.

«Бабушкины» квартиры. Так риелторы называют объекты в плохом состоянии, доставшиеся собственникам в наследство от пожилых родственников. На них приходится 10% от общего объема предложения в сегменте вторичного жилья столицы. Эти квартиры часто находятся в неудовлетворительном состоянии из-за того, что здесь долгое время проживал пожилой человек (или пожилая чета) с плохим здоровьем, причем без должного ухода со стороны родственников. Как результат – неприятные запахи, длительное отсутствие ремонта (счет идет иногда на десятки лет), обветшавшие обои и линолеум, устаревшая и загрязненная бытовая техника и сантехника.

«В большинстве случаев наследники, получившие такую жилплощадь, не хотят тратить время и средства на ее ремонт, им легче уступить в цене и поскорее расстаться с ней. Чаще всего причин поспешности две, и они носят диаметрально противоположный характер: либо новые собственники были очень привязаны к ушедшему родственнику и им сложно находиться там, где все напоминает о нем, либо, наоборот, новоиспеченных владельцев эмоционально ничего не связывает с этой недвижимостью, и они хотят быстрее получить деньги. Нередко продавцы с легкостью соглашаются на дисконт еще и потому, что после кончины пожилого родственника квартира отходит сразу нескольким наследникам. И когда для быстрой продажи стоимость недвижимости необходимо снизить, скажем, на 500 тыс. руб., а жильем владеют, допустим, 4 человека, каждому приходится уступить по 125 тыс. руб, что, в общем, не очень критично.

В среднем «бабушкины» квартиры без ремонта продаются на 10% дешевле лотов с аналогичными параметрами (площадью, комнатностью, расположением и т.д.), но в лучшем состоянии. Если продавцы готовы к этому, то наследное жилье будет реализовано очень быстро – согласно статистике нашей компании, на это уходит не более 3 недель, поскольку они обычно принимают первое поступившее им предложение в рамках предполагаемого бюджета. Когда же собственники упорствуют в цене, то квартира надолго застревает в экспозиции из-за того, что в экономклассе у покупателей весьма высока ценовая чувствительность. И у них нет резона переплачивать за «убитое» жилье, так как покупатели понимают, что им еще придется вкладываться в ремонт.

Особняком в этой категории стоят наиболее запущенные объекты, где проживал пожилой человек с серьезным психическим расстройством, державший большое количество домашних животных или страдавший синдромом Плюшкина и приносивший домой вещи с помойки. Среди 10 «бабушкиных» квартир встречается одна такая. В данном случае жилплощадь становится практически непригодной для проживания из-за сильнейших неприятных запахов и тотальной антисанитарии, и продать ее можно лишь с помощью еще большего дисконта – в среднем 15%, при максимальной степени «убитости» – вплоть до 20%», - комментирует директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

Второй вариант - квартиры, в которых проживали собственники с алкогольной или наркотической зависимостью. Главный минус этих объектов заключается в том, что их владельцы зачастую превращали свое жилье в притон. Собственники таких квартир нередко состоят на учете в ПНД и НД, и покупатели отказываются иметь с ними дело, опасаясь возникновения в дальнейшем юридических сложностей, – например, бывший владелец недвижимости может попытаться вернуть ее себе, ссылаясь на то, что во время заключения сделки не осознавал своих действий.

«Доля таких квартир на «вторичке» в целом составляет сейчас 3%. Их сложно продать даже со значительным дисконтом не только из-за полной разрухи, но и в связи со шлейфом неприятных историй, который тянется за этой недвижимостью. Чаще всего такие объекты приобретают перекупщики – юридические или физические лица, причем с существенной скидкой, обычно от 20%. Затем они делают в квартире косметический ремонт и реализуют ее по гораздо более высокой стоимости. При этом, конечно, перекупщики изо всех сил стараются, чтобы покупатели не узнали о том, какие вакханалии здесь происходили. Впрочем, в дальнейшем заботливые соседи не преминут в подробностях рассказать об этом новым владельцам, правда, уже после покупки жилья», - говорит Сергей Шлома.

Третий тип - квартиры после пожара. Наиболее сильные повреждения квартира получает вследствие пожара, так как очевидно, что после этого ее очень сложно восстановить. Эти объекты крайне редко появляются на рынке и в общем массиве экспонируемого жилья могут быть приравнены к статистической погрешности.

«Потенциальные покупатели отказываются рассматривать квартиры после пожара не только из-за их состояния, но и по психологическим мотивам – в отличие, скажем, от затопления пожар является гораздо более опасным и в ряде случаев трагичным происшествием. Более того, многие покупатели уверены (впрочем, безосновательно), что даже если запах гари выветривается из квартиры, ее стены все равно до основания пропитываются вредными веществами, поэтому жить в ней без риска для здоровья уже нельзя. В результате продать жилплощадь после пожара крайне сложно, особенно если она выгорела полностью. Единственный шанс найти покупателя – предоставить скидку как минимум в 30% в сравнении с реальной рыночной стоимостью. Но есть и другой вариант: провести в квартире ремонт, чтобы скрыть следы пожара (пусть даже на это придется потратить какие-то средства, в том числе заемные), и попытаться продать ее как обычный объект. В этом случае дисконт будет уже меньше», - комментирует Сергей Шлома.

Квартиры после затопления - еще один тип «убитых» квартир на вторичном рынке Москвы. Такие лоты тоже являются единичными на рынке, в том числе и потому, что владельцы квартир, пострадавших от затопления, надеются на компенсацию от заливших их соседей и весьма редко выставляют поврежденную жилплощадь на продажу.

«Интересно, что, согласно нашим наблюдениям, пожар чаще всего происходит в объектах экономкласса из-за беспечности их владельцев. В премиальных же квартирах обычно установлена пожарная сигнализация, помогающая предотвратить такие случаи, кроме того, они, как правило, оснащены новой качественной проводкой. А вот затопления, по статистике, как ни странно, в массе своей случаются именно в жилье, считающемся элитным: скажем, в особняках дореволюционной постройки с устаревшими коммуникациями в результате починки стояков или замены труб и батарей. Однако каким бы масштабным ни было затопление, по степени разрушительного воздействия оно сильно уступает пожару», - замечает Сергей Шлома.

И, наконец, ветхое и аварийное жилье. В этом случае проблемы связаны с плохим состоянием не отдельной квартиры, а всего дома в целом, особенно это касается пятиэтажек, возведенных в период активного индустриального домостроения в Москве. Согласно подсчетам аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, доля объектов в таких строениях на вторичном рынке в столице равна 13%, а срок их экспозиции при адекватном ценообразовании варьирует от 2 до 6 месяцев.

«Даже если собственники проведут в своей квартире дорогостоящий ремонт, мало кто захочет жить в доме, который из-за ветхости чуть ли не ходит ходуном от того, что кто-то поднимается по лестнице. Тем не менее, спрос на такое жилье имеется, хотя и небольшой, я бы оценил его в 5% от общего числа покупателей на столичной вторичке – это те люди, которые целенаправленно хотят подобрать себе объект в старом, даже аварийном доме. Они намерены дождаться сноса здания, в том числе в рамках программы реновации, и получить квартиру в новом качественном доме. Однако есть один нюанс – нередко люди покупают такие объекты, даже не ознакомившись с планами муниципальных властей по сносу жилья. Поэтому их надежда на то, что здание уже скоро будет ликвидировано, а собственники получат чуть ли не премиальную квартиру, весьма иллюзорна, особенно с учетом того, что в программы сноса старых домов постоянно вносятся коррективы. Многим придется годами ждать получения нового жилья, да и не факт, что оно будет в разы более качественным. Так, среди жильцов, переехавших в новые дома по программе реновации, есть много людей, недовольных предоставленными им жилищными условиями из-за нарушений норм строительства, неудобных планировок, в том числе совмещенных санузлов и т.д.», - говорит Сергей Шлома. 

В «Инком-Недвижимость» суммировали доли, приходящиеся на разные категории «убитого» жилья: лоты в ветхих и аварийных строениях – 13% от совокупной экспозиции, «бабушкины» квартиры – 10%, жилье, которым владели собственники с зависимостями, – 3% – таким образом, количество «убитых» объектов в сегменте вторичной недвижимости старой Москвы составляет 26% (доля квартир после пожара или затопления статистически не значима).