Треть выставленных на продажу вторичных квартир в Москве является неликвидом – «Инком»

К концу 2019 года окончательно оформилось разделение вторичного рынка столицы на три отдельных сегмента, абсолютно разных в плане конъюнктуры. В числе прочего, они существенно отличаются друг от друга по доле лотов, экспонируемых с завышенной ценой предложения: 95% в премиум-классе, 70% в категории двух- и трехкомнатных объектов масс-маркета и 50% в сегменте однокомнатных квартир и наиболее бюджетных «двушек», говорится в сообщении «ИНКОМ-Недвижимость».

Причем если в последнем, где сосредоточена сейчас наиболее высокая покупательская активность, объекты порой реализуются с превышением реальной рыночной стоимости, то в более дорогостоящих сегментах неадекватные запросы продавцов являются серьезным препятствием для развития товарооборота.

Специалисты компании подчеркивают, что описанную ситуацию усугубляют изменения, произошедшие за последний год в поведении продавцов и покупателей на вторичном рынке жилья. Так, еще прошлой осенью в масс-маркете на «вторичке» главенствующую позицию занимали именно продавцы. При зафиксированном тогда ажиотажном спросе, вызванном действием нескольких основополагающих факторов (в том числе уменьшением доходности банковских вкладов и повышением доступности ипотеки, завершением периода снижения цен, реализацией отложенного спроса и увеличением числа консервативных инвесторов), объем ликвидного предложения в массовых сегментах был недостаточным для удовлетворения потребностей покупателей. В результате именно продавцы диктовали условия покупателям, которые были сильно ограничены в выборе жилплощади, а также в возможности торга. Однако на данный момент позиции этих участников рынка недвижимости изменились кардинальным образом: из-за продолжающегося экономического кризиса и падения платежеспособности населения превышение спроса над предложением наблюдается лишь в крайне узкой категории самых бюджетных объектов. Что же касается другого, более широкого сегмента масс-маркета – двух- и трехкомнатных квартир, – то здесь соотношение спроса и предложения совершенно иное: лишь один покупатель на три-четыре подобных варианта. В итоге сейчас лидерство на вторичном рынке принадлежит покупателям, в то время как продавцам приходится ориентироваться на их ценовые запросы.

Подробнее о завышенных ожиданиях собственников жилья рассказал Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»: «На рынке всегда есть продавцы, считающие, что они ориентируются в вопросах установления цены гораздо лучше, чем профессиональные риэлторы, однако в обстановке, когда условия диктует покупатель, неадекватная оценка своего предложения и нежелание идти на уступки как никогда грозят долгим простоем, даже в масс-маркете. В практике нашей компании нередки случаи, когда к нам обращаются клиенты из разряда «сам себе продавец», предлагая реализовать их квартиру, чья реальная стоимость составляет 10 млн рублей, скажем, за 15 млн рублей. После долгих споров с риэлторами, убеждающими снизить цену, продавец соглашается на это – но опускает ценник не до нужного уровня, а до 13 млн рублей. И он не слушает никакие доводы специалистов по поводу того, что никто не купит его жилплощадь за такую сумму, повторяя свой любимый девиз – «давайте попробуем». Проходит месяц, ни звонков, ни просмотров нет, собственник обвиняет в этом несчастливую судьбу, риэлторов, покупателей – в общем, всех, кроме себя, однако со скрипом соглашается на снижение цены, теперь уже до 12 млн рублей. И через несколько месяцев, преодолевая себя, продавец выходит на реальную стоимость в 10 млн рублей, квартира в итоге продается за 9,8 млн рублей. Дисконт получается небольшим, но в действительности снижение цены от первоначально заявленной продавцом суммы составляет около 25%. А если бы квартира экспонировалась по изначальной цене 15 млн рублей, согласно «хотелкам» собственника, то он потерял бы еще больше времени до выхода на сделку».

Специалисты компании, наблюдая за коррективами, которые сложившаяся ситуация внесла в поведение продавцов на «вторичке», отмечают усиление тенденции, характерной для западного рынка недвижимости, когда именно собственники, а не покупатели, берут на себя оплату услуг риэлторов и оформления сделки. Кроме того, эксперты предполагают, что в будущем на вторичном рынке жилья распространится еще один западный тренд: размер комиссионных будет закладываться в стоимость предложения недвижимости, указываемую в объявлении о продаже.

Между тем, в «ИНКОМ-Недвижимость» выделяют на вторичном рынке жилья столицы определенную группу маловостребованных объектов (30% от общей экспозиции), зависающих в продаже мертвым грузом, более того, их собственники также крайне медленно идут на ценовые уступки. Это трех-, четырех- и более комнатные квартиры значительных площадей (порой больше 100 кв. м), бизнес-класса и выше, стоимостью от 20 млн рублей. Если говорить о старом жилищном фонде, то чаще всего такие объекты экспонируются в строениях, ранее считавшихся престижными, – в «сталинках», цековских домах и т.п. Именно в этой группе наблюдается максимальный для вторичного рынка разрыв между спросом и предложением: на 50 лотов приходится лишь один потенциальный покупатель. Подобное жилье не выдерживает конкуренции с равноценными квартирами в новостройках, не исключая уже перешедших на вторичный рынок. Одно из преимуществ новых домов – более удобные планировки, в том числе общего пространства, в отличие от т.н. коридорно-кабинетной системы, встречающейся в номенклатурных домах (расширенные коридоры и небольшие комнаты). Кроме того, покупатели все чаще отдают предпочтение новым вариантам жилья – скажем, квартирам евроформата, владельцы которых формально отказываются от некоторых комнат ради расширения общего помещения, выполняющего функции холла, гостиной, столовой и кухни. Также современные дома оборудованы паркингами, отличаются благоустроенной придомовой территорией, а их жильцы не сталкиваются с проблемой изношенности коммуникаций, характерной для устаревшего жилфонда. Соответственно, без снижения цены предложения, причем иногда довольно значительного, собственники дорогостоящих квартир больших площадей, расположенных в несовременных зданиях, не имеют шанса выйти на сделку.