Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги I полугодия 2021 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы (согласно классификации компании Knight Frank, выделяется два сегмента элитной жилой недвижимости Москвы: делюкс и премиум).
Согласно результатам исследования, средневзвешенная цена предложения в элитных новостройках преодолела отметку в миллион рублей и достигла 1 016 тыс. руб. за кв. м (+14% с начала года). Однако интерес к сегменту со стороны покупателей сохраняется. По итогам полугодия ожидается порядка 820 сделок, что более чем в два раза (+126%) превысит результат аналогичного периода 2020 года. При этом средний бюджет покупки вырос на 14% относительно I полугодия 2020 года, достигнув 95 млн руб. Наибольшее количество сделок совершено в районе Дорогомилово (28%), Пресненском районе (16%) и Раменках (11%).
Проекты в упомянутых локациях и по соседству с ними
За I полугодие 2021 года элитный сегмент пополнился тремя новыми проектами и одной очередью уже реализуемого комплекса. Однако суммарный объем предложения на рынке продолжает сокращаться. По итогам I полугодия 2021 года показатель составил 230 тыс. кв. м, что на 13% ниже значения IV квартала 2020 года. Количество экспонируемых квартир и апартаментов в сегменте за шесть месяцев сократилось на 19%, до 1 720 шт. Таким образом, показатель практически приблизился к минимальному значению с 2016 года, зафиксированному ровно пять лет назад. Тогда по итогам I полугодия 2016 года насчитывалось порядка 1 670 лотов или 230 тыс. кв. м доступного предложения.
Средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках преодолела отметку в миллион рублей и по предварительным итогам I полугодия 2021 года достигла значения в 1 016 тыс. руб. (+14% с начала года). Частично влияние на ускорение темпов роста цен оказало сокращение предложения на фоне высокого спроса. Сейчас девелоперы активнее выводят на рынок новые проекты, но спрос настолько вырос, что данных объемов не хватает для восполнения предложения. Кроме того, новые объекты выходят уже по более высоким ценам, что увеличивает средний показатель стоимости квартир и апартаментов. Это связано как с параметрами жилых комплексов (их уникальностью, повышением качественных характеристик), так и с сохраняющимся ростом себестоимости строительства в связи с подорожанием строительных и отделочных материалов, затрат на рабочую силу и прочих издержек. Другая причина такой динамики – регулярное повышение цен в реализуемых новостройках на стадию строительной готовности, иногда даже фиксировалось повышение в уже введенных в эксплуатацию объектах. Наиболее существенное изменение показателя средневзвешенной цены произошло в проектах премиального уровня, где рост за полугодие составил 23%, до значения 859 тыс. руб./кв. м. В классе делюкс цена достигла 1 488 тыс. руб./кв. м (+9% за полугодие). До конца года возрастающая тенденция на рынке будет сохраняться.
«Сегодня на рынке стали особенно заметны структурные изменения и смещение границ классов по ценовым параметрам. Так, некоторые проекты бизнес-класса, которые выходили на рынок несколько лет назад, сейчас условно предлагаются покупателям по премиальным ценам, также возросла стоимость недвижимости в премиум- и делюкс-сегментах. Поэтому ряд новостроек на рынке сейчас показывает сверхвысокий рост, инвестиционный потенциал некоторых лотов доходит или иногда даже превышает 100%. Покупатели, приобретавшие недвижимость в таких проектах с целью дальнейшей перепродажи, сейчас могут значительно приумножить свой капитал. Безусловно, не каждый объект может обладать такой высокой доходностью, поэтому стоит профессионально подходить к вопросу инвестиций в элитное жилье или обратиться за помощью к экспертам», Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank.
Несмотря на значительный рост цен, интерес к элитной жилой недвижимости со стороны состоятельных покупателей сохраняется. По итогам первых шести месяцев 2021 года, ожидается порядка 820 сделок в сегменте, что более чем в два раза (+126%) превысит результат I полугодия 2020 года и почти наполовину (+48%) – результат I полугодия 2019 года. Наибольшее количество сделок будет совершено в районе Дорогомилово (28%), Пресненском районе (16%) и Раменках (11%).
При этом средняя стоимость проданного лота выросла на 14% и 15% относительно аналогичных периодов 2020 и 2019 годов соответственно и составила 95 млн руб. Частично на такую динамику повлиял двукратный рост количества сделок с дорогими квартирами и апартаментами стоимостью от 200 млн руб. по сравнению с I полугодием прошлого года (относительно Iполугодия 2019 года количество таких сделок выросло на треть). За первые шесть месяцев текущего года в данном бюджете было реализовано 49 лотов.
На рынке сохраняется тенденция приобретения жилья с отделкой – 57% от всех сделок за первые шесть месяцев 2021 года были заключены в проектах с отделкой, в то время как за аналогичный период прошлого года почти половина всех реализованных квартир и апартаментов были готовы к проживанию. Доля реализованных лотов с отделкой растет ежегодно. Так, по итогам 2020 года показатель составлял 61%, по итогам 2019 года – 35%, по итогам 2018 года – только 24%.
«Элитный сегмент долгое время развивался достаточно планомерно и стабильно, с тенденцией к умеренному росту. Однако в конце прошлого года рынок продемонстрировал уверенный рост, который сохраняется до сих пор. Например, динамика цен за первое полугодие (+14%) уже превысила результат всего прошлого года (+10%). Поэтому Москва вновь может оказаться в топе городов мирового рейтинга изменения цен на элитное жилье по итогам 2021 года», – уточняет Андрей Соловьев.