В 2021 году из-за резкого роста цен московские новостройки стали менее доступными, но к концу года благодаря оптимизации предложения и расширению семейной ипотеки их доступность вновь возросла, говорится в сообщении компании «Метриум», которая в очередной раз подсчитали коэффициент доступности новостроек в Москве. 

В «Метриум» снова подсчитали, сколько лет понадобится московской семье со средним доходом, чтобы накопить на среднестатистическую квартиру в массовой новостройке Москвы. Для этого соотносится чистый годовой доход семьи со стоимостью такого объекта. Методология исследования описана в конце релиза.

В 2021 году коэффициент доступности новостройки в Москве изменился зигзагообразно – в первом полугодии доступность новостроек снижалась, а во втором полугодии – скорректировалась.

В IV квартале 2020 года на покупку квартиры москвичам в среднем пришлось бы откладывать 8 лет и 6 месяцев при тогдашнем уровне цен и доходов. За 2020 год коэффициент увеличился на один год, то есть доступность заметно сократилась.

В 2021 году этот процесс поначалу продолжился. В I квартале коэффициент увеличился до 8 лет и 9 месяцев и сохранился на этом уровне во II квартале. Однако в III квартале этот показатель снизился до 8 лет и 4 месяцев, а в IV квартале – до 7 лет и 9 месяцев. В итоге коэффициент доступности вернулся к уровню, который последний раз фиксировался во II квартале 2020 года (7 лет и 9 месяцев).

В «Метриум» поясняют, что такой результат обусловлен разными факторами. Прежде всего, Росстат дает заметно высокую оценку денежным доходам жителей Москвы. Если верить официальным данным ведомства, суммарный среднедушевой денежный доход в столице в 2021 году вырос на 17% по сравнению с 2020 годом.

Одновременно власти Москвы изменили методику подсчета прожиточного минимума. Если раньше суммарная стоимость продуктовой корзины обновлялась каждый квартал (и, как правило, росла), с 2021 года величина прожиточного минимума устанавливается на весь год и не меняется. Соответственно, таким образом оценка покупательной способности москвичей могла искусственно вырасти.

Вместе с тем на доступность жилья повлияла и ситуация на рынке. Средняя стоимость квартиры в новостройке массового сегмента в IV квартале 2021 года составила 12,8 млн рублей против 11,4 млн рублей в конце 2020 года. Таким образом, показатель вырос только на 13%, хотя квадратный метр подорожал за этот же период на 27%. Рост общей стоимости квартир, отмечают эксперты «Метриум», был сдержан путем оптимизации их площади. Выросла доля студий в продаже, а также заметно сократилась площадь квартир всех типов по числу комнат в них. Средняя площадь квартиры в массовой новостройке уменьшилась за 2021 год с 54,9 кв. м до 48,9 кв. м.

«Доступность новостроек удалось сохранить благодаря оптимизации площади квартир, – комментирует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. – Если бы за год средняя площадь квартиры в продаже в массовых новостройках Москвы не сократилась на шесть квадратных метров, то стоимость такого жилья к концу года составила бы не 12,8 млн рублей, а примерно 14,5 млн рублей. И в этом случае доступность московского жилья, конечно, упала бы по итогам года и составила 8 лет и 9 месяцев. По-видимому, оптимизация предложения стала одним из факторов, который позволил удержать продажи на относительно высоком уровне во втором полугодии 2021 года, когда завершилась программа субсидирования ипотеки».

В «Метриум» также проанализировали, как изменилась доступность квартиры для покупателей, которые привлекали ипотеку в 2021 году. Для этого они посчитали, какую долю ежемесячный платеж по ипотеке занимает в чистом доходе московской семьи из двух работающих взрослых.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2021 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке в ипотеку обошлась бы семье в 48% их чистого денежного дохода. Между тем в IV квартале 2020 года этот показатель составлял 51%. Снижение ипотечной нагрузки стало возможным благодаря сдержанному росту ипотечных ставок, который произошел во второй половине 2021 года. По данным ЦБ РФ, в декабре 2020 года этот показатель составил 7,4%, в конце I квартала 2021 – 7,2%, в конце II квартала – 7,1%, в конце III квартала – 7,7%, в конце IV квартала – 7,8%.

«Рынок ипотеки во второй половине прошлого года поддержало расширение программы субсидий для семей, – говорит Надежда Коркка. – Если раньше кредит со ставкой под 4-5% годовых могли получить только семьи, в которых два и более детей, то с лета 2021 года в семейную ипотеку включили семьи с одним ребенком, а таких гораздо больше. Молодые семьи – это основной клиент на рынке новостроек. После расширения программы они постепенно начали приходить на рынок новостроек, что позволило поддержать спрос во втором полугодии 2021 года, а средние ставки по рынку ипотеки росли умеренно, хотя уже к концу прошлого года кредит по не субсидируемым программам предлагался под 9-10% годовых».

Новостройки со сниженной ставкой по ипотеке
ТаблицаКарта
ПроектРасположениеГКЦена за квартируМин ставка, %
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха3 кв. 2026 г.от 19 283 570 руб.от 4.7%
Район «Испанские кварталы»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино, пос. Сосенское2 кв. 2024 г.от 6 861 706 руб.от 2%
Район «Скандинавия»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка2 кв. 2024 г.от 6 883 360 руб.от 2%
Район «Белые ночи»Новая Москва, Новомосковский округ, м. Бунинская аллея, п. Коммунарка1 кв. 2023 г.от 7 743 198 руб.от 2%
Фили СитиМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили2 кв. 2021 г.от 22 069 312 руб.от 4.6%
Level СтрешневоМосква, Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Тушинская1 кв. 2022 г.от 6 922 463 руб.от 6.7%
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк4 кв. 2024 г.от 19 801 688 руб.от 4.4%
ПрокшиноНовая Москва, Новомосковский округ, м. Прокшино2 кв. 2024 г.от 6 746 843 руб.от 2%
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха4 кв. 2023 г.от 12 376 076 руб.от 6.7%
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. Калужская3 кв. 2023 г.от 17 913 210 руб.от 4.7%
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.от 16 023 225 руб.от 4.6%
На БереговомМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Филиот 23 166 500 руб.от 4.64%
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллея2 кв. 2024 г.от 6 369 646 руб.от 5%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2024 г.от 10 805 422 руб.от 6.7%
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. Нагатинская4 кв. 2024 г.от 10 573 551 руб.от 6.7%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все