NF Group: вакантность на рынке офисной недвижимости класса А может достигнуть 14%

Аналитики международной консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia) подвели предварительные итоги 2022 года на рынке офисной недвижимости Москвы. Вопреки опасениям и прогнозам, высвобождение на рынке офисов Москвы хоть и было значительным, но не привело к удвоению показателя вакантности – доля свободных помещений по итогам декабря предположительно достигнет 13–14% в классе А и 7–7,5% в классе B, с начала года увеличившись на 3,5–4,5 п. п. и на 1,4–1,9 п. п. соответственно. Объем ввода офисных площадей может составить 280–300 тыс. кв. м, при этом в прошлом году значение достигло 587,4 тыс. кв. м. Поглощение офисов ожидается на уровне -150-160 тыс. кв. м, при этом отрицательный объем будет постепенно сокращаться. Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды составят 26 000–28 000 руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС) для класса А и в пределах 17 000–18 000 руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС) для класса В, сообщается в пресс-релизе NF Group.

Объем новых офисов по итогам года может составить от 280 до 300 тыс. кв. м, что более чем в два раза ниже результата 2021 года. Отмечается, что высокий показатель прошлого года обусловлен завершением строительства крупных BTS-проектов: например, «Ростех-Сити» площадью 173,6 тыс. кв. м и «Сбербанк-Сити» площадью 128,4 тыс. кв. м. Тем не менее, итоговый показатель 2022 года будет выше, чем в пандемийном 2020 году – тогда объем новых офисов на рынке составил 224 тыс. кв. м.

С начала 2022 года фиксируется минимальное пополнение рынка новыми проектами – разрешение на ввод получают объекты, которые до марта находились на высокой стадии готовности, в то время как начало нового строительства в ситуации неопределенности является нецелесообразным. Учитывая срок возведения офисного здания, в настоящее время на продвинутой стадии строительства находится не так много объектов, так как начало их девелоперского цикла пришлось на пандемийный 2020 год.

Большая часть нового предложения вышла на рынок в III квартале. Впервые за девять месяцев разрешение на ввод в эксплуатацию получили объекты класса А: AFI Square (78,5 тыс. кв. м), Comcity (фаза Bravo) (61,6 тыс. кв. м), башня А проекта STONE Towers (10,9 тыс. кв. м).

Вакантность на рынке офисной недвижимости Москвы росла с начала года. По предварительным данным, по итогам 2022 года объем чистого поглощения (показатель, выражающий разницу между объемом площадей, которые были заполнены за определенный период, и площадей, которые вышли на рынок пустыми) окажется отрицательным – на уровне -150-160 тыс. кв. Такой значительный объем отрицательного поглощения зафиксирован впервые за всю историю наблюдений. Показатель вакантности класса А по итогам года ожидается на уровне 13–14%, класса В – 7–7,5%.

«Несмотря на то что тема ухода иностранных компаний звучала практически непрерывно в течение года, и, как казалось, могла значительно ухудшить положение рынка, реальное влияние этого тренда оказалось не таким масштабным. Объем офисных площадей, занимаемых зарубежными резидентами, оценивается всего в 500–700 тыс. кв. м. Хотя значительное количество международных компаний объявили об уходе с российского рынка, большинство из них реализовали передачу активов локальным собственникам, сохранив бизнес и сотрудников, что позволило избежать высвобождения офисов полностью. Реальная ситуация на рынке заключается в достаточно устойчивом, стабильном положении, при котором помещения действительно освобождаются, но не значительными темпами, более того, часть площадей остается в субаренде. Кроме того, сейчас отсутствуют высокие темпы ввода нового предложения, в отличие от 2014–2015 годов, когда на рынок выходило более 1 млн кв. м спекулятивных офисов, что в совокупности с кризисным снижением активности того времени привело к рекордной вакантности. Ожидается, что объем отрицательного поглощения будет постепенно сокращаться», – отметила Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group.

Несмотря на общее снижение рыночной активности в 2022 году, сегмент гибких офисов продолжил демонстрировать рост. За неполный год открылось 14 новых площадок суммарной площадью около 90 тыс. кв. м, которые предоставляют более 12,5 рабочих станций. Такие показатели стали результатом завершения строительства гибких офисов, начатого в 2021 году, когда все параметры рынка демонстрировали восстановление и рост после пандемийного 2020 года. Таким образом, на текущий момент в Москве функционируют 137 локаций площадью 351,7 тыс. кв. м. Самыми крупными среди новых площадок в 2022 году стали BusinessClub в БЦ «Искра-Парк» (24,6 тыс. кв. м), Flexity на Овчинниковской набережной (23 тыс. кв. м), а также Multispace Dinamo (10,4 тыс. кв. м). По итогам года в Москве могут появиться еще несколько крупных площадок, в результате чего объем рынка гибких офисов Москвы достигнет 467,4 тыс. кв. м.

По словам Марии Зиминой, в условиях сокращенного горизонта планирования размещение на таких площадках становится для арендаторов рациональным решением, учитывая гибкие условия аренды, варианты оптимизации и расширения занимаемых площадей. Отдельным преимуществом является отсутствие необходимости вкладываться в отделку, которая подорожала из-за роста цен на стройматериалы и изменений логистических цепочек.

Рынок гибких пространств – развивающийся сегмент, сравнительно небольшой относительно сегмента классических офисов, поэтому доля вакантных площадей здесь может достигать высоких показателей в случае появления на рынке новых площадок, а динамика показателя ярко выражена и может фиксироваться в пределах 10 п. п. в период наблюдения.

В 2022 году на показатель средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды значительно влияло появляющееся на рынке предложение – в связи с высвобождением качественных офисных блоков в ключевых деловых локациях, которые ранее занимали иностранные арендаторы, показатель демонстрировал рост. Затем в III квартале средневзвешенное значение скорректировалось в сторону уменьшения из-за появления на рынке новых офисных проектов по ставке ниже среднерыночных. Тем не менее, в поведении собственников не наблюдается тренд к значительному снижению запрашиваемых ставок аренды.

По итогам года показатель класса А ожидается на уровне 26 000–28 000 руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), класса B – в пределах 17 000–18 000 руб./кв. м/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС).