На рынке аукционных продаж по итогам года фиксировался продолжающийся рост интереса инвесторов к сегменту загородной недвижимости. Так, по данным Российского аукционного дома за 2022 год, показатели продаж в этом сегменте составили 4,6 млрд руб. (продано 7,3 млн кв.м). Наибольшем спросом пользовались земельные участки, расположенные на западном и северном направлениях Подмосковья (Истринский, Пушкинский районы).
В РАД фиксируют и рост конкуренции в данном сегменте. Одномоментно на лот претендовали до 13 участников, что является своеобразным рекордом года. Яркий пример конкуренции – продажа земельного участка в Истринском р-не, с/п Обушковское, дер. Красный Поселок, д. 1. Начальная стоимость была установлена в размере 12 млн 450 тыс. руб., в результате конкуренции лот был продан за 33, 6 млн руб.
Как заметил Константин Раев, исполнительный директор РАД, беспрецедентный спрос на земельные активы начался еще в 2021 году, что привело к формированию дефицита на рынке.
Среди крупных сделок по продаже земельных участков:
- з/у 49,5 га в Истринском районе Московской области. Цена продажи 285,1 млн рублей (начальная цена – 107 млн рублей, превышение цены в 2,6 раза);
- з/у 34,3 га под жилое строительство в Нахабино. Цена продажи – 1 млрд рублей;
- 41 га под жилое строительство в Красногорске, рп. Нахабино. Цена продажи – 1,088 млрд рублей;
- 37,2 га сельхозназначения в МО, Раменское, д. Григорово. Цена продажи – 147,7 млн рублей, начальная была установлена в размере 28,1 млн рублей.
Еще один тренд минувшего года - интерес инвесторов к ГАБ (готовый арендный бизнес). По словам Инны Сафаргали, руководителя направления по работе с частными активами департамента продаж РАД, сегодня это один из самых востребованных сегментов рынка и, как инструмент инвестирования – один из самых привлекательных. Так, по данным РАД, за 2022 год инвесторы приобрели ГАБ на общую сумму 1,8 млрд руб., что составляет 15% от общей продажи объектов коммерческой недвижимости по Москве и области.
Антитрендом 2022 года можно назвать снижение интереса инвесторов к крупноформатным торговым объектам, в большинстве своем инвесторы рассматривают к приобретению районные ТЦ и помещения street-retail, исключение составили две крупные сделки:
- продажа ТРЦ «Июнь» в Красногорске за 2,5 млрд. рублей;
- продажа единым лотом, за 3,5 млрд. рублей, пяти бизнес-центров, общей площадью более 180 тыс. кв. м: IQ-Park на Угрешской улице, Cherry Tower на Профсоюзной улице, The Cube на Волгоградском проспекте, «Смирновский» на Смирновской улице, «Очаково» на Большой Очаковской улице.
Всего же в московском регионе за 2022 г на торгах РАД инвесторы купили объектов недвижимости на 22,8 млрд руб (536 лотов), что чуть меньше показателей 2021 года, тогда по итогам года на торгах было продано 926 лотов на общую сумму 26,2 млрд руб.
Среди крупных сделок:
- Права требования к австрийской инвестиционной компании Ditras GmbH. Стоимость: 1,4 млрд рублей;
- Участок 1,9 га под рекреационные цели в Москве, на Таманской ул. Стоимость: 3 млрд рублей;
- Складской комплекс «Вегетта», 182,4 тыс. кв. м в Московской обл., г. Долгопрудный, ул. Южная, д. 1, корпус 33. Стоимость 1,44 млрд.руб;
- 4-этажное здание бизнес-центра класса «В+», общей площадью 4,2 тыс. кв. м. в Москве, в 1-м Казачьем пер., 12. Стоимость: 1,1 млрд рублей;
- Здание офиса Росгосстрах на ул. Обручева. Цена продажи - 976 млн рублей;
- 1,2 тыс. кв. м офисных площадей в Москва-Сити. Цена продажи – 623,4 млн рублей.
«Большинство крупных сделок РАД прошли по линии продажи стрессового имущества. И ТРЦ «Июнь», проданный за 2,5 млрд. рублей, и единый лот - 5 БЦ в Москве, общей площадью 181,8 тыс. кв. м., проданный за 3,5 млрд. рублей, выступали обеспечением при реализации прав требований к их владельцам: ТРК «Красногорск» и ГК «Комплексные инвестиции» соответственно. Инвесторы обращают на этот сегмент особое внимание. Их, с одной стороны, привлекает вероятность покупки активов с дисконтом - эту возможность дает только публичный рынок проблемных активов, где предусмотрены торги на понижение, с другой стороны - именно на этом рынке появляются уникальные объекты», - рассказал Константин Раев и добавил: «Сегмент стрессовых активов (реализация прав требований, залогов и банкротств) стал лидером продаж РАД в 2022 г. В общем объеме сделок РАД доля стрессовых активов составляет 79%. Мы прогнозируем дальнейший рост этого сегмента к концу 2023 года, учитывая сложившуюся рыночную конъюнктуру и снятие моратория на банкротство, тормозившее увеличение объема стрессового имущества на рынке в 2022 году».
В целом, РАД позитивно оценивает состояние рынка в столичном регионе.
«Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, уход мировых крупных брендов с российского рынка и, как следствие, высвобождение торговых и офисных площадей высокого класса, российский рынок сумел адаптироваться и занять освободившиеся ниши другими игроками. Мы фиксируем небольшое снижение стоимости сделок по объектам недвижимости – по России в среднем оно составило 23% по отношению к прошлому году. Кроме того, уменьшилась средняя цена сделок - наибольший спрос наблюдается в сегменте коммерческой недвижимости стоимостью до 100 млн руб. и в сегменте ГАБ. В целом же уходящий год показал привычную динамику: после весеннего ажиотажного спроса на недвижимость, связанную со стремлением вложить наличность в квадратные метры, и летним спадом покупательской активности наметился рост продаж в третьем квартале и буквально взрыв продаж - в четвертом. Это демонстрирует привычную для отечественных инвесторов линию поведения, которую рынок уже наблюдал в ковидном 2020 году: к концу лета рынок вышел из депрессии и в четвертом квартале заработал в полную силу, энергично восполняя потерянное время - большинство крупных сделок пришлись на конец года», - отметил Константин Раев.