По данным экспертов «ИНКОМ-Недвижимость», на рынке новостроек Москвы 17% предложения – низколиквидное жилье.
Традиционно маловостребованные лоты – это квартиры на первых двух жилых этажах, жилье с видом на промзоны, железнодорожные пути, ЛЭП, свалки и т. д., отмечают в компании. К факторам низкой ликвидности можно добавить неудачные планировочные решения, например, узкий длинный коридор или тесную маленькую кухню. Многокомнатные квартиры с одним санузлом, объекты с некачественной отделкой, жилье с окнами над въездом в подземный паркинг – все это претенденты на долгое пребывание в экспозиции, говорится в пресс-релизе компании.
Помимо квартир с объективными недостатками мало востребованы те, которые просто не в тренде.
«Сегодня меньше обращают внимание на квартиры нерыночных площадей. Например, 1-комнатная в 52 кв. м не будет попадать в фильтры при поиске, так как 90% потенциальных покупателей «однушек» поставят ограничение по площади до 35-40 кв. м. То же относится к объектам других форматов. Так, неликвидными считаются 2-комнатные квартиры с габаритами более 80 кв. м при хорошем спросе на лоты площадью 50-60 кв. м. Востребованные 3-комнатные имеют метраж 75-80 «квадратов», неликвидные – 100 кв. м и более», – рассказывает Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимость».
Срок экспозиции квартир с ликвидной площадью – до 3 месяцев, а с нерыночной площадью – более 9 месяцев.
По словам Валерия Кочеткова, спрос на квартиры с обычными стандартными окнами на 60% ниже, чем на жилье с панорамным остеклением. 75% покупателей отказываются от квартир с кладовкой – в большинстве клиенты предпочитают купить сначала жилплощадь, а потом, после заселения, готовы рассмотреть приобретение отдельной кладовки на –1 этаже. В целом, сегодня общая картина такова: 85% покупателей рассматривают и выбирают не отдельно квартиру, а стиль жизни, который предлагает тот или иной ЖК.
Чтобы помочь реализации низковостребованных лотов в проекте, девелоперы предоставляют на них скидки – декларируемая может доходить до 20–30%, но фактически на рынке разница между медийной ценой и стоимостью сделки составляет не больше 15%. Помимо прямого дисконта застройщики применяют такие маркетинговые ходы, как рассрочка платежа, предложение траншевой ипотеки (когда первые год-два нет ежемесячных платежей или они минимальны, что очень удобно для накоплений и позволит потом полностью или частично погасить ипотеку), отделка или кухня в подарок, машино-место за полцены и т. д.
«Малоликвидную квартиру можно использовать как эффективный инструмент продаж, – отмечает Валерий Кочетков. – Для этого девелопер организует акцию, где наименее востребованные лоты предлагаются с максимально возможной скидкой. Таким образом к ЖК привлекаются покупатели, которые затем уже решают: брать не самую удачную квартиру, но по выгодной цене, или доплатить и приобрести более подходящий вариант».
Что касается общего предложения на первичном рынке жилья в целом, статистика Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» показывает: в «старой» Москве насчитывается 34,99 тыс. квартир – за месяц число лотов снизилось на 0,7%, с начала года увеличилось на 3,5%, за год экспозиция расширилась на 19,4%. Средняя цена 1 кв. м составляет 349,7 тыс. руб., за месяц «квадрат» подорожал на 0,9%, с января на 2,3%, в годовом выражении подешевел на 4,6%.
На долю 1-комнатных квартир в новостройках «старой» Москвы приходится 32,5%, чуть больше – 33,1% – занимают «двушки», 24% – у «трешек», 10,4% – у многокомнатных лотов.
Среднестатистическая 1-комнатная квартира в новостройках «старой» Москвы стоит 11,88 млн руб. (за месяц она стала дороже на 0,8%, с января на 2,3%, за год подешевела на 8,1%). Медианная стоимость 2-комнатной старомосковской квартиры находится на уровне 18,35 млн руб. (+1% за месяц, +1,5% с начала года, –7,8% за год); 3-комнатной – 27,17 млн руб. (+1,2% за месяц, +1,6% с января, –5,1% за год). Усредненная цена многокомнатной квартиры составляет 51,41 млн руб. (+1,3% за месяц, +2,6% с января, –3,9% за год).