Решение Верховного суда РФ, ограничившего ответственность ипотечника перед банком стоимостью залога, может привести к глобальной перестройке всей практики ценообразования на рынке новостроек. Если банки перестанут выдавать кредиты с заниженным первоначальным взносом на покупку квартир по завышенным ценам, застройщикам придется снижать стоимость жилья до уровня вторичного рынка, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Верховный суд встал на сторону ипотечной заемщицы, которая в 2007 г. взяла валютную ипотеку на покупку дома и участка в Подмосковье. В 2021 г. она перестала выплачивать кредит, и суд начал процедуру банкротства, в рамках которой купленный дом отошел банку. Однако к тому времени из-за девальвации рубля стоимость дома оказалась существенно меньше задолженности по кредиту, и банк потребовал его полного погашения за счет другого имущества.
Дело рассматривалось в нескольких инстанциях, и в итоге Верховный суд РФ оставил в силе первое решение, в котором все долги указаны погашенными.
«Если залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается», - цитирует РИА «Новости» определение ВС РФ.
Если суды будут руководствоваться определением Верховного суда при рассмотрении претензий банков к ипотечным заемщикам, то это сместит баланс рисков по ипотеке в сторону банков, что логично и справедливо. Потому что сложившаяся в России практика, когда ипотечник не только лишается жилья в случае невыплаты кредита, но и остается должен банку, в корне порочна. Ведь именно банк, будучи специализированным финансовым учреждением, должен обладать компетенциями, необходимыми для адекватной оценки предмета залога, прогноза динамики цен на рынке недвижимости и валютных курсов. Заемщик же соответствующими знаниями, как правило, не обладает и обладать не должен – он обыватель, а не финансист. Не должна у заемщика болеть голова и том, насколько справедливо и прозрачно банк организовал торги по продаже залоговой квартиры и не случалось ли так, что она была продана с большим дисконтом по вине организатора торгов.
Особенно актуальна позиция Верховного суда в свете повсеместного распространения на рынке новостроек ипотечных программ со сниженными ставками. Искусственно подешевевшая ипотека стала причиной резкого роста цен на жилье, в первую очередь на первичном рынке, и сокращения размера первоначального взноса.
По данным ЦБ, после запуска ипотеки с господдержкой весной 2020 г. цены на новостройки в РФ в среднем выросли на 86%. Вторичный рынок, где нет субсидируемых ставок, за тот же период подорожал только на 55%. В результате разница между ценами на первичном и вторичном рынке, составлявшая в начале 2020 г. 25%, к концу 2022 г. достигла 46%.
Наибольший вклад в образование перекосов на рынке внесли комбинированные программы, когда льготная ставка по госпрограмме дополнительно уменьшается за счет субсидии от застройщика. Например, в рамках программ так называемой «околонулевой» ипотеки стоимость жилья могла завышаться до 40% (от уровня цен без такой ипотеки) в обмен на снижение ставки по кредиту практически до нуля.
Из-за огромного разрыва между ценами на «вторичке» и «первичке» ипотечную квартиру, приобретенную на первичном рынке по льготной программе, можно перепродать на вторичном только с существенным дисконтом. Например, в московском регионе стоимость «вторички» может быть до 30% ниже цен на новостройки сопоставимого качества. Как следствие, даже при «нормальном» уровне первоначального взноса – от 20% - стоимость залога может оказаться ниже суммы кредита примерно на 10%. Однако кредиты по сниженным ставкам, как правило, выдаются с первоначальным взносом ниже 20% или даже 10%, поэтому «недостача» по кредиту, скорее всего, будет выше. И она увеличится еще больше, если цены на недвижимость упадут, что регулярно случается во время кризисов.
Из-за роста стоимости недвижимости, опережающего номинальный рост доходов населения, доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%) в I квартале 2023 г. впервые превысила половину от всех ипотечных выдач: за I квартал 2023 г. она составила 51% против 38% годом ранее, говорится в «Обзоре финансовой стабильности» Центробанка за IV квартал 2022 года – I квартал 2023 года. В сегменте строящегося жилья доля кредитов с небольшим первоначальным взносом в I квартале 2023 г. была еще выше – 66%.
Таким образом, ипотечные кредиты со сниженными ставками, фактически, являются необеспеченными. Или, во всяком случае, не полностью обеспеченными, так как сумма кредита по таким программам может превышать реальную стоимость залога. Банкиров это, по-видимому, не очень беспокоит: даже несмотря на рестрикции ЦБ в отношении программ со сверхнизкими ставками и повышение требований к размеру первоначального вноса, банки продолжают выдавать кредиты под 3-5% в рамках совместных программ с застройщиками.
Возможно, позиция Верховного суда, если она получит распространение, поможет ЦБ изменить отношение банков к проблеме. Если банки смогут рассчитывать на погашение ипотечного долга только за счет залога по кредиту, они будут вынуждены оценивать его реальную стоимость – а значит, ориентироваться на цены вторичного, а не первичного рынка, где стоимость метра сильно завышена именно «благодаря» слишком дешевой ипотеке. Это может привести к сворачиванию совместных с застройщиками ипотечных программ и, как следствие, к снижению цен на первичном рынке до уровня вторичного.